Андрій Мартин: «Мораторій на продаж землі ніколи не відповідав інтересам селян»

Суспільна дискусія навколо питання щодо запровадження вільного обігу сільгоспугідь дедалі загострюється. Поляризація думок сягнула піку. З одного боку лунають заклики до тривалого продовження мораторію на продаж сільгоспугідь і навіть їх націоналізації, а з іншого – до негайного запровадження купівлі-продажу ділянок на різних умовах. Завідувач кафедри землевпорядного проектування НУБіП України, доктор економічних наук Андрій Мартин відомий в аграрному середовищі, як принциповий прихильник другого варіанту. Чому не слід зволікати із запровадженням ринку землі? Чи володіє держава законодавчими механізмами запобігання ризикам, які можуть виникнути під час завершального етапу земельної реформи? Відповіді на ці запитання шукаємо в розмові з експертом.

– Мораторій послаблює правовий захист українських селян, адже їм забороняють розпоряджатися їхнім власним майном. – пояснює Андрій Геннадійович. – А тому той, хто говорить, що таке обмеження робить їх щасливішими і багатшими, явно лукавить. Адже власники паїв не можуть одержати всі можливі вигоди від використання власної землі. І це є великою проблемою. Противники ринку сільгоспугідь говорять, що Україна не готова, що в нас чогось там не вистачає, але коли починаєш розбиратися, чого ж власне не вистачає для функціонування ринку сільськогосподарських земель, то з’ясовується, що майже ніяких проблем не залишилося. В Україні створено електронні земельний кадастр та реєстр речових прав на нерухоме майно, є законодавство про оцінку землі та іншої нерухомості, добре розвинене цивільне і земельне законодавство, яке дозволяє проводити будь-які трансакції з нерухомим майном. Також виникає дуже цікаве запитання: якщо у нас успішно функціонує ринок оренди земельних ділянок, а з технічної точки зору реєстрація права оренди і переходу права власності вельми подібні, то чому функціонування ринку має бути проблемним? Більш того, землі сільськогосподарського призначення у вітчизняному кадастрі зареєстровані навіть краще, аніж несільськогосподарські ділянки, які без проблем продаються та купуються. Тож це особиста справа громадян, продавати свою власність, чи ні, а технічних перешкод для цього немає. Головний сенс мораторію насправді не юридичний, а економічний, бо його захищає великий аграрний бізнес, якому вигідно використовувати землю на умовах оренди. Власнику сільгосппідприємства вигідніше платити по тисячі гривень орендної плати, ніж купувати землю по 2-3 тисячі доларів за гектар. Тому мораторій ніколи не відповідав інтересам українських селян – власників паїв. За цим обмеженням, повторюю, стоять цілком конкретні економічні інтереси аграрного бізнесу, оскільки завдяки цьому підприємці одержують дуже дешевий доступ до земельних ресурсів.

– Кажуть, що в разі запуску ринку землі буде порушено сталість землекористування, отже, аграрний бізнес постраждає?

– Для кого воно стале? Для підприємців? Ми повинні дати самі собі чітку відповідь, заради кого розбудовуються земельні відносини. У нас є 7 мільйонів власників земельних паїв, 17 тисяч сільськогосподарських підприємств, близько 40 тисяч фермерів, то чому заради захисту бізнесових інтересів порівняно невеликої кількості підприємців, держава має жертвувати правами семи мільйонів громадян України? Тільки тому, щоб створити сприятливі умови господарюючим суб’єктам для одержання прибутків? Але нехай бізнес не кричить, що в нього порушиться сівозміна, бо оренду ніхто не скасовує. Якщо я передав свою ділянку на 49 років в оренду, то умови цієї угоди зберігаються незалежно від того, хто буде власником. Більш того орендар має переважне право на придбання ділянки у разі її продажу. Так, агробізнес добре розуміє, що коли ринок запрацює і з’являться претенденти на його землю, то з ними доведеться домовлятися зовсім не так, як із дідусями і бабусями, які підписують будь-які угоди, навіть не читаючи їх, аби їм тільки дали готівкою хоч якусь орендну плату. А людина, яка заплатила за придбання земельної ділянки гроші, з орендарем буде розмовляти зовсім по-іншому, вона вже читатиме угоду, вимагатиме максимально можливої орендної плати. І це нормально. Якщо в розвинених країнах бізнес витрачає на оренду земельних ресурсів близько третини своїх доходів, то в нашій країні доступ до них практично безкоштовний. За користування землею агробізнес віддає в кращому випадку 10% своїх прибутків. У таких умовах, звичайно, вигідно і цікаво займатися агробізнесом. Наші доларові мільярдери в аграрному бізнесі, з’явилися, в тому числі, і завдяки таким «орендним відносинам». Тобто якщо в нормальних країнах левову частку прибутків від землі одержує її власник, то у нас вони привласнюються господарюючим суб’єктом. А тому рано чи пізно наші аграрії змушені будуть платити справедливу плату за доступ до землі, от тільки вони намагаються будь-якими способами відтягнути цей момент, відчайдушно борючись за збереження мораторію.

 –Як зробити, щоб угіддя рухалися не в одному напрямку – від бідного до багатого, а щоб і дрібний аграрій міг прикупити собі земельки?

–Для цього треба чітко виписати кваліфікаційні вимоги до покупців земельних ділянок. В усіх розвинених країнах купівля-продаж сільгоспугідь регулюються, але це робиться не мораторіями, а обмеженням кола потенційних покупців. Ключова вимога – придбати ділянку має право лише суб’єкт із тривалим досвідом аграрного господарювання. Наприклад, якщо власне сільськогосподарське виробництво даватиме не менше 75% його сукупного доходу, а місцем ведення бізнесу є територія громади, де розташовані угіддя, і де сплачуватимуться податки. Хто нам заважає виписати ці вимоги в законодавстві?

–Умови, умовами, але є ще фінансові можливості…

–Головна особливість ринкових земельних відносин – ніякого диктату. Ціна землі – результат діалогу між тими, хто хоче продати і купити. Якщо діятимуть якісь обмеження, ціна буде значно нижчою. Найбільш зарегульований ринок сільгоспугідь у Європі у Франції. І тому там дуже дешева земля за європейськими мірками. Чим менше обмежень, тим більше потенційних покупців, але ринок буде підлаштовуватися під будь-які фінансові можливості фермерів. Так, земля одразу після запуску ринку буде коштувати недорого. Це погано для власників, але добре для фермерів. Не треба буде багато витрачати грошей. Але, підкреслюю, ринок буде функціонувати за своїми законами, потенційні продавці і покупці між собою домовляться, якщо серед останніх, згідно з кваліфікаційними вимогами, будуть лише місцеві фермери, то ціна не зможе злетіти вище їхніх фінансових можливостей. Проте чим більше буде на ринку обмежень, тим дешевше коштуватиме земля. Знову ж таки, якщо держава хоче допомогти фермерам, то краще замість прямих дотацій, запровадила б програму їх кредитування під заставу землі. Вона могла б покривати частину відсоткової ставки, завдяки чому позика була б доступною і вигідною. Якщо розміри відсотка будуть дорівнювати орендній платі, я впевнений, що всі фермери, точно так же, як вони кричать сьогодні, що вони проти ринку землі, з таким же ентузіазмом перейдуть на інший бік і будуть боротися за запровадження ринку землі, адже це дасть їм можливість із невеликими затратами стати власниками земель, які вони зараз орендують.

–Що ви думаєте про підходи в питанні щодо мінімальних розмірів концентрації сільгоспугідь в одних руках?

–Під обмеження у 200 га, яке запропонувало Мінагрополітики, серйозного обґрунтування, на жаль, не підводилося. Якщо ж керуватися загальними правилами антимонопольного регулювання, то вважається нормальним, коли у власності групи пов’язаних осіб не повинно концентруватися понад третини землі території певної громади. Адже земля є просторово обмеженим ресурсом і якщо хтось заволодіє надмірними площами, він отримає можливість зловживати своїм монопольним становищем, а права інших підприємців будуть порушені через неможливість доступу до основного виробничого ресурсу. Тому Україна потребує запровадження диференційованих обмежень щодо концентрації угідь в одних руках. На Закарпатті вся рілля сільської громади може не перевищувати 50-100 га, отже, норма у 200 га тут явно буде завелика, а якщо ви поїдете в Луганську область, то знайдете сільські громади із площею під 10 тисяч га і з паями по 20 га, де обмеження у 200 га лише стримуватиме нормальне господарювання. При цьому ми не повинні забувати, що Україна вже давно має антимонопольне законодавство, в якому встановлені чіткі критерії надмірної економічної концентрації, тож якщо в однієї особи або групи пов’язаних осіб збереться понад 35% землі в межах певної території, вони мають визнаватися порушниками антимонопольного законодавства, а антимонопольний орган матиме право вживати до таких санкції, включно із вимогою продати «надлишкові» землі. Таким чином, ми вже давно маємо законодавство, яке покликане запобігати надмірній концентрації земель. Все що потрібно – почати застосовувати його на практиці.

–Механізм консолідації угідь має бути в законі про обіг сільгоспугідь чи в окремому акті?

–У країнах Європи з розвиненим фермерським укладом можна зустріти багато випадків, коли один господар має декілька земельних ділянок в різних місцях. А тому він завжди зацікавлений в тому, щоб цю землю «зібрати» в єдиний масив, аби її було легше обробляти і менше витрачатися на логістику. Саме тому Європейський Союз виділяє великі гроші на консолідацію земель. Цьому сприяють і відповідні закони. Коли фрагментація угідь досягає критичного рівня, за згодою більшості власників переплановується вся територія, ділянки «нарізаються» по-новому, щоб вони стали компактними та зручними в обробітку. І це вигідно, перш за все, самим власникам земельних ділянок, адже один цілісний масив завжди коштуватиме дорожче, аніж п’ять дрібних клаптиків в різних місцях. В Європі накопичено величезний досвід проведення таких робіт, але це не стільки питання ринку земель, скільки землеустрою. Наш агробізнес теж дуже боїться фрагментації своїх прав на оренду. Адже є великий ризик, що хтось скупить клаптики на різних полях і потім заважатиме працювати. Уявіть собі, що поле поділене на 30 земельних ділянок, його обробляє фермер чи сільськогосподарське підприємство, а конкуренти зайшли і, збільшивши орендну плату, взяли в оренду декілька ділянок посеред поля та утворили «шахматку», яка не дозволяє нормально обробляти землю. Як виходити з цієї ситуації? Шляхом управління комерційними ризиками. Якщо фермер хоче, щоб в нього не було «шахматки», він змушений буде домовляється із власниками земельних ділянок, пропонувати їм кращі умови, грати на випередження. Тоді все буде добре. Наші ж підприємці досить часто не хочуть витрачати додаткові гроші на власників земельних ділянок – вони вважають за доцільніше лобіювати ухвалення законів, аби примушувати селян здавати землю в оренду одному господарю. Але це очевидне порушення прав власників землі.

–Як ви думаєте, ринок треба запускати, починаючи із державних угідь, чи він одразу має поширюватися на всі землі?

–У мене немає жодних сумнівів щодо необхідності зняття мораторію стосовно приватних земель. Селянам, яким десятиріччями забороняли розпоряджатися своєю власністю, нарешті треба повернути це право. А для покупців повинні бути кваліфікаційні обмеження. Однак я противник швидкого запуску продажу державних земель. Із часів Яценюка ходила ідея: «А давайте мільйон гектарів продамо з аукціону…» В такому випадку виникає серйозне запитання: хто матиме змогу купити цю землю? Всі країни Східної Європи проводили роздержавлення сільгоспугідь дуже повільно. Німці, наприклад, після об’єднання країни у 1990 році запровадили програму приватизації державних сільськогосподарських земель в Східній Німеччині, яка завершиться аж після 2025 року. Вони щороку продають невеликі клаптики з  таким розрахунком, щоб їх купували винятково місцеві фермери, а не інвестори, яким просто нікуди дівати гроші. Тому, повторюю, державні землі повинні продаватися дуже й дуже повільно, в міру того, як у наших фермерів будуть з’являтися гроші для розширення бізнесу. Навіть із точки зору матеріальних інтересів держави час для такого розпродажу наразі не найкращий. Це треба робити тоді, коли економіка перейде у фазу зростання, коли краще почуватиметься агробізнес. Тоді держава зможе продати ту землю дорожче. А сьогодні її треба передавати в оренду.

Є сім законопроектів про обіг сільгоспугідь, котрий із них вам найбільше подобається? В якому найбільше здорового глузду?

–Із тих законопроектів, які лежать у Верховній Раді, більш-менш серйозними  можна вважати розробки Олексія Мушака та Олексія Корнацького. Перший навряд чи хтось буде розглядати, це такий собі пробний камінь, щоб стимулювати суспільну дискусію. Другий відображає лише бачення одного автора, а тому ні в суспільстві, ні в політикумі він успіху не матиме. Якість законопроекту Мінагрополітики теж низька, він ґрунтується на старих напрацюваннях, його переписують мало не кожний тиждень, він ще не дійшов до Верховної Ради, якогось серйозного суспільного обговорення навколо нього немає, а думку професійної спільноти особливо ніхто не збирається враховувати, тобто чиновники пишуть цей законопроект під себе. І взагалі, якщо дивитися на сьогоднішні напрацювання, мушу зауважити таке. Яким би досконалим не був той чи інший законопроект, парламент його в нинішній політичній ситуації все одно не прийме. У Верховній Раді є кілька політичних сил, для яких питання мораторію є принциповим, а спроби запровадити ринок для них, як червона ганчірка, яку будуть використовувати у власній політичній грі. Лити воду на їхній політичний млин ніхто не захоче. Тому необхідної кількості голосів для ухвалення законопроекту про обіг земель сільськогосподарського призначення в цій ВР точно не знайдеться. Набагато реальнішим є інший варіант розвитку подій, згідно з яким ближче до кінця поточного року Конституційний Суд може ухвалити рішення про визнання мораторію неконституційним, оскільки він дійсно звужує права і свободи громадян України.

–Але ж запровадження ринку землі без відповідного закону, може призвести до непередбачуваних наслідків…

–А чого, скажіть, у нашому земельному законодавстві не вистачає? Насправді, всі питання обігу нерухомості, в тому числі і земельної врегульовані діючим законодавством. Треба розуміти, що ринок сільгоспугідь в Україні вже діє! Є величезні площі «непідмораторних» земель. Наприклад, Держгеокадастр щороку роздає в порядку безоплатної приватизації сотні тисяч гектарів земель для ведення особистих селянських господарств, до 2 га в одні руки, і їх можна спокійно купувати, продавати. В Україні давно сформувалися ринкові ціни на сільськогосподарські землі, ви можете купити у власність цілі поля і ніяких проблем не виникне, власники задоволені, вони мають широке поле покупців, і ті ж самі фермери, які на мітингах рвуть сорочки за мораторій, при цьому самі ж активно скуповують земельні ділянки. Є прецеденти, коли ціна на гарні ділянки із родючими ґрунтами доходить до 300 тисяч гривень за гектар. Проте у середньому на Поліссі земля коштує 1,5 тис доларів США за гектар, в Полтавській, Черкаській, Кіровоградській  – 2,5-3 тис доларів за гектар. Ви можете зайти на сайт OLX ввести: «куплю пай» чи «продам» і побачите, скільки буде пропозицій. Економіка працює, щоб там не видумували законодавці, бо якщо закон неадекватний або шкідливий, то він просто не діятиме, а люди шукатимуть шляхи як його обійти.

–Коли ціни на землю в Україні можуть сягнути піку?

–Багато чого залежить від ступеня лібералізації земельних відносин. Будь-яке регулювання цін з боку держави, призведе до тінізації ринку. В Україні дуже люблять порівнювати наші ціни на землю з європейськими. Але треба розуміти просту річ: земля коштуватиме рівно стільки, скільки вона зможе приносити прибутку своєму власнику. В Європі сільське господарство базується на шалених дотаціях. В Польщі, наприклад, яким би ви не були фермером, чим би ви не займалися, все одно одержите мінімум 300 євро на гектар дотації. Тому в цій країні земля буде дорожча, ніж у нас, хоч вона й гірша за якістю, але прибутку з неї власник одержить більше саме завдяки державній підтримці. На Мальті взагалі дотації становлять по 1,5 тис євро на гектар. Якщо у нас будуть колись такі дотації, тоді й земля коштуватиме по 20-30 тисяч євро за гектар. А поки серйозної підтримки нема, ціна землі прямо залежатиме від одержуваного прибутку. І не буває поганих чи хороших цін – будь-яка ціна є відображенням певних економічних умов.

Досвід всіх східноєвропейських країн, які запроваджували ринок сільгоспугідь, свідчить, що основний ціновий тренд – поступове зростання. Відповідно до збільшення доходів агробізнесу підтягуватиметься й ціна на землю. В перші роки після запуску ринку сільгоспугідь вони коштуватимуть в залежності від регіону – від 1,5 тис до двох-трьох тисяч доларів за гектар. Проте в міру створення кращих умов для агробізнесу – це залежить від податкової системи, відкриття нових ринків для експорту, збільшення обсягів виробництва сільгосппродукції з вищою доданою вартістю – зростатиме й ціна землі. Є ще один важливий ринковий фактор. За час мораторію накопичено досить великий нереалізований потенціал пропозиції, адже дуже багато первинних власників землі померли, їхню землю успадкували діти, які живуть у великих містах, за кордоном, їм не потрібні ті ділянки. Не було б мораторію вони б їх і раніше продали. Тобто протягом якогось часу року-двох пропозиція перевищуватиме платоспроможний попит. Це призведе до зниження ціни. Той, хто хоче продати свою власність дорожче, хай почекає рік-два, чи скільки схоче, коли ціна досягне того рівня, який його влаштовує. Ніхто не примушує селян продавати землю. Не хочеш, здавай в оренду, обробляй її сам, якщо маєш бажання, тобто розпоряджайся нею на свій розсуд. Тим часом ціна землі буде поступово зростати щороку в середньому на  5-6% Це нормальний процес, бо населення світу зростає, збільшується попит на продукти харчування.

–Це ми говорили про реалізацію прав селян, а що одержить аграрний сектор в результаті завершення земельної реформи? Чи збільшиться, наприклад, притік інвестицій?

–Треба визнати, що запуск ринку землі в нинішніх умовах знизить рентабельність агровиробництва, тому що бізнесу прийдеться більше витрачати грошей на конкуренцію за доступ до земельних ресурсів. Не забуваймо, що український аграрний бізнес звик працювати в тепличних умовах, коли за землю конкурувати не треба, коли власникам можна кидати крихти зі столу, а вони вдячні й за це. Бізнес повинен навчитися працювати в умовах, коли за доступ до землі треба боротися, тобто платити ринкову ціну. І звичайно ж, в перші роки після запуску ринку землі рентабельність українського сільгоспвиробництва знизиться. Цього ніхто не приховує. Аграрії цього бояться, бо прийдеться більше платити і за оренду, і витрачатися на купівлю ділянок. Але в стратегічній перспективі бізнесу стане працювати краще, оскільки господар зможе взяти кредит під заставу цієї землі, бо зараз ліквідної застави в нього немає. Нарешті утвориться паритет інтересів між власниками і покупцями. Тому що сьогодні земельні відносини вибудовуються під землекористувача, а про інтереси семи мільйонів власників ніхто думати нічого не хоче.

–А закордонний капітал треба запускати на наш ринок землі?

–Навіть зараз близько третини сільськогосподарських підприємств, які обробляють землю, мають іноземних кінцевих бенефіціарів. Не тому, що в нас зайшло багато іноземного капіталу, просто навіть вітчизняні підприємців виводять таким чином гроші за кордон, бо не довіряють Україні, як державі, в якій можна безпечно вести бізнес. Іноземний капітал, якщо захоче, то зайде, і для цього йому не обов’язково мати землю. Його цікавить, чи може він одержувати дохід від цієї землі. Дуже багато залежить від того, яку аграрну модель буде обрано в Україні: фермерську чи якусь іншу. Ми в радянські часи зруйнували селянський уклад життя і виробництва, сьогодні до підприємництва схильні менше одного відсотка сільського населення, всі інші власники землі не мають відповідних прагнень та ресурсів. І от питання: що робити в таких умовах? Який уклад розвивати? На базі чого? Звісно, маємо орієнтуватися на цивілізований світ, де в основі аграрної моделі – фермерство. У багатьох країнах, які цінують традиційний фермерський уклад, наприклад, у французів, поляків, встановлені обмеження для іноземного капіталу. Я вважаю, що в перші роки після запровадження ринку, іноземців взагалі не слід допускати до нашого земельного ринку, бо нашим вітчизняним фермерам буде важко з ними конкурувати, закордонні колеги завжди перебуватимуть у кращому становищі, ніж наші. Тому ці обмеження мають бути, тим більше, що заборона на придбання землі іноземцями у Земельному кодексі України абсолютно не прив’язана до мораторію і формально є вічною. Якщо іноземець або юридична особа стане власником сільгоспугідь, то протягом року має її продати, в разі невиконання цієї вимоги, вона переходить у державну власність.

Земельна реформа в Україні нагадує сьогодні Гордіїв вузол. Його треба розрубувати, інакше наша країна ніколи не вибереться на шлях цивілізованого розвитку.

Розмовляв Олександр КАРПЕНКО.

ІА «Інфоіндустрія»