Договор аренды земельного пая и его существенные условия в Украине

05.03.2014

Поділитися:

В условиях действия моратория на отчуждение сельскохозяйственной земли аренда является самым распространенным способом ее использования. Основным документом, регулирующим отношения между арендодателем земельного участка и арендатором, является договор аренды земельного участка.

Основные законодательные акты, регулирующие арендные отношения: Земельный кодекс, Гражданский кодекс, Закон от 06.10.98 г. № 161 -XIV «Об аренде земли» и новый Закон «О государственном земельном кадастре» 2013 года.

Право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности (ч. 1 ст. 93 ЗК).

Аренда предусматривает:

– наличие договора (нет договора — нет аренды);

– определение срока (краткосрочные договоры до 5 лет, долгосрочные — до 50 лет);

– платность (размер и порядок выплаты арендной платы согласовывается сторонами);

– обязательное пользование земельным участком.

Объектом аренды может быть только земельный участок с установленными границами, определенным местом расположения, находящийся в собственности граждан, юридических лиц, коммунальной либо государственной собственности.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме, нотариально заверяется по желанию одной из сторон (ст. 14 Закона № 161).

Договор обязательно подлежит регистрации в территоиальном органе Госземагентства, право аренды возникает с момента такой регистрации (ст. 125 ЗК).

Арендодателем земельного участка может быть только его собственник либо уполномоченное им лицо.

Кабинетом Министров Украины утвержден Типовой договор аренды земли (постановление от 03.03.04 г. № 220).

Типовой договор аренды земли не является обязательным для применения, т.к. содержит не все существенные условия, определенные Законом № 161, ведь от даты его утверждения прошло 8 лет, на протяжении которых земельное законодательство претерпело изменения.

Типовой договор аренды земли не содержит следующих обязательных положений:

– информацию о кадастровом номере объекта аренды;

– условия передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка.

При заключении хозяйственных договоров стороны могут определять содержание договора на основе типового договора, в таком случае они не могут отступать от содержания типового договора, но имеют право конкретизировать его условия (ч. 4 ст. 179 Хозяйственного кодекса, далее — ХК).

Согласно ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли», существенными условиями договора аренды земли являются:

– объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);

– срок действия договора аренды;

– арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;

– условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;

– условия сохранения состояния объекта аренды;

– условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

– условия возврата земельного участка арендодателю;

– существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка;

– определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды либо его части;

– ответственность сторон;

– условия передачи в залог и внесения в уставный фонд (капитал) права аренды земельного участка.

Отсутствие в договоре аренды земельного участка одного из перечисленных существенных условий является основанием для отказа в государственной регистрации такого договора, а также для признания договора недействительным согласно закону (ч. 2 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли»).

Сторонам необходимо достичь согласия по всем существенным условиям договора и обязательно включить их в текст документа.

Объектом аренды является земельный участок, имеющий кадастровый номер, определенное в натуре местоположение и размер. Договор аренды земельного участка без указания кадастрового номера не будет зарегистрирован в территориальном органе Госземагентства.

Если земельный участок передается в аренду с насаждениями, собственником которых является арендодатель, то рекомендуется в договоре исчерпывающе указать юридически значимые характеристики насаждений:

– подробное описание типа насаждения (сад, виноградник и т. п.);

– год закладки насаждения и срок эксплуатации (плодоношения);

– пребывание насаждений на балансе предприятия- арендодателя.

Срок действия договора аренды — определяется по соглашению сторон, но не может превышать 50 лет. При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного производства срок действия договора аренды должен определяться с учетом периода ротации основного севооборота согласно проектам землеустройства (ч. 3 ст. 19 Закона Украины «Об аренде земли»). То есть датой окончания действия договора должен быть период, когда полевые работы на арендованном земельном участке закончены.

Арендная плата, ее размер, порядок индексации, форма платежа, сроки, порядок внесения арендной платы и пересмотра, ответственность за неуплату, устанавливаются по соглашению сторон.

Арендная плата может взиматься в следующих формах:

– денежной (в определенной сумме в гривнях и/или в процентах к нормативной денежной оценке земельного участка);

– натуральной (название продукции и ее количество);

– отработочной (предоставление услуг арендодателю).

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание разных форм арендной платы.

Сроки внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности устанавливаются согласно ст. 288 Налогового кодекса Украины. А арендная плата за такие земельные участки взимается исключительно в денежной форме (ст. 35.1 НК).

Для арендатора, выгоднее определить размер арендной платы в конкретной денежной сумме, в таком случае изменить ее будет возможно только по соглашению сторон либо в судебном порядке. То есть, предприятие будет застраховано от увеличения размера арендной платы в случае, например, увеличения нормативной денежной оценки земли.

Согласно п. 1 Указа Президента от 02.02.02 г. № 92/2002 «О дополнительных мерах по социальной защите селян — собственников земельных участков и земельных долей (паев)» плата за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) должна быть не меньше 3 % определенной согласно законодательству стоимости земельного участка, земельной доли (пая). Данный Указ не может регулировать или изменять нормы, установленные законом, поэтому размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю определяются исключительно сторонами договора, то есть применять вышеуказанную норму относительно 3 % необязательно

Ответственность сторон – как правило, арендодатель несет ответственность только за недостатки переданного в аренду земельного участка, если о них не было указано в договоре и они препятствуют использованию арендованного участка. Основная ответственность арендатора за невыполнение обязательств по внесению арендной платы, то есть невнесение либо несвоевременное внесение такой платы.

В договорах могут предусматривать ответственность арендатора за халатное отношение к земельному участку или иные его действия либо бездействие, приведшие к деградации, истощению, снижению плодородия, загрязнению такого участка. В таком случае арендатор обязан возместить арендодателю причиненный ущерб.

Условия и сроки передачи земельного участка арендатору, а также условия возврата участка арендодателю: согласно ст.17 Закона Украины «Об аренде земли» передача объекта аренды оформляется актом приема-передачи, целесообразно предусмотреть такую же процедуру и для возврата участка арендодателю.

Согласно ч. 4 ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли» неотъемлемой частью договора аренды земли является:

– план (схема) земельного участка, который передается в аренду;

– кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;

– акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

– акт приемки-передачи объекта аренды;

– проект отвода земельного участка (в случае его разработки).

Отсутствие какого-либо из данных обязательных приложений может стать причиной отказа в государственной регистрации договора.

Один договор аренды может предусматривать предоставление в аренду нескольких земельных участков, находящихся в собственности одного арендодателя (а относительно земель государственной и коммунальной собственности — земельных участков, пребывающих в распоряжении одного органа исполнительной власти либо органа местного самоуправления).