Ход земельным конем

Недавнее продление моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения до 2018 года не стало неожиданностью для большинства участников земельного рынка. Однако это действо вынуждает искать альтернативы, так как рынок земли в стране по факту был, есть и будет. Просто агробизнес использует «кружные» пути в обход «неудобного» отечественного законодательства. Одно из альтернативных решений, призванное облегчить жизнь сельхозпроизводству – это новый законопроект №4010а, расширяющий возможности операций с договорами эмфитевзиса, который уже прошел первое чтение и будет с высокой степенью вероятности принят парламентом.

По мнению его авторов – членов аграрного комитета, именно эта инициатива в условиях моратория могла бы решить проблемы как пайщиков, так и аграриев. Согласно новому законопроекту, землю по договору эмфитевзиса теперь можно будет сдать в аренду и заложить в банк – это новшества, которые ранее при эмфитевзисе в Украине не использовались.

Новое – хорошо забытое старое

Договора эмфитевзиса уже давно используются в Украине для замены запрещенных договоров купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения. Слово «эмфитевзис» возникло еще в Древней Греции и означает использование чужой земли для выращивания сельскохозяйственной продукции. По сути, эмфитевзис — это легальный механизм покупки земли. В украинском законодательстве этот термин появился в 2002 году, однако до 2013 года практики оформления договоров эмфитевзиса в нашей стране не было. Сегодня около 20 тыс. договоров эмфитевзиса заключены во всех регионах Украины и этот вид договора менее зарегулирован, в сравнении с договором аренды земли, по мнению экспертов «Земельного союза Украины». Остается надеяться, что этот «плюс» не исчезнет с принятием нового закона об эмфитевзисе.

Гибрид аренды и купли-продажи земли

Сегодня оплату за весь срок пользования эмфитевзисом можно закрыть одним платежом, что делает его похожим на договор купли-продажи или оплатить пользование в рассрочку. «Это и является главным позитивом договора эмфитевзиса – возможность собственника получить на руки крупную сумму», – комментирует председатель подкомитета по вопросам земельных отношений аграрного комитета ВР, народный депутат Олег Кулинич.

Согласен с ним и Сергей Биленко, член совета ассоциации «Земельный союз Украины»: «Эта фактически та же аренда, но деньги платятся сразу, и эмфитевзис может перепродаваться. Это честно, человек получает средства».

Но, если на данный момент, срок эмфитевзиса не ограничивается, его можно заключать хоть на 1000 лет, то новый законопроект такое ограничение предусматривает в виде планки в 50 лет. По словам Олега Кулинича, все это время эмфитевт сможет использовать земельный участок по своему усмотрению и даже повторно передавать его в аренду без согласования с собственником. После окончания срока действия договора участок вернется в собственность к его первоначальному собственнику. «Это опасное право – предоставлять землю в пользование на 1000 лет», – считает Сергей Биленко.

Вопрос социальной справедливости не перестает волновать. «На сегодняшний день сложилась не совсем правильная ситуация в отношении тех людей, которые являются владельцами земельных паев, потому что большинство хотело бы продать их, но законодательно это сейчас не урегулировано. Даже, когда человек сдает землю в аренду, всегда есть попытки получить арендную плату вперед – на год, на два, на три. Эмфитевзис мог бы урегулировать такую ситуацию», – говорит председатель подкомитета по вопросам земельных отношений аграрного комитета ВР, народный депутат Олег Кулинич.

Тот факт, что законопроект о эмфитевзисе №4010а может стать временной альтернативой внедрения рынка земли в Украине, отмечает и генеральный директор Украинского клуба аграрного бизнеса Тарас Высоцкий: «Если нет политической воли, чтобы двигаться к рынку земли, то необходимо не оставлять ситуацию как есть, а пробовать усовершенствовать уже действующий и существующий механизм».

Кредит под залог земли – новый шанс

Земельный мораторий практически лишает фермеров возможности получить кредит под залог земли. Это сдерживает развитие сельхозпроизводства в стране, особенно в разрезе нишевых культур, которыми традиционно занимается малое фермерство. Новый законопроект №4010а дает такую возможность при использовании договоров эмфитевзиса. «В аграрном секторе нет ликвидного объекта залога. Банк никогда не предоставит нам процент по кредиту под имущество, которое не является ликвидным. У нас в сельском хозяйстве заставляют корпоративные права, будущий урожай, технику. Однако самым интересным активом для залога является земля. Поэтому возник проект 4010а», – рассказывает Сергей Биленко.

Банки не могут брать в залог землю без четко прописанного механизма взыскания эмфитевзиса, и это обстоятельство требует усовершенствовать действующее земельное законодательство.

«Самое главное преимущество нового законопроекта – возможность обращения и взыскания эмфитевзиса. Он будет объектом ипотеки. В законопроекте №4010а четко прописан механизм обращения и взыскания эмфитевзиса. Механизм, изложенный в законопроекте, смотрели и одобрили банки. Сейчас банки боятся кредитовать «под землю в эмфитевзисе» так как нет четкого механизма взыскания эмфитевзиса, не выписаны процессуальные действия банка», – рассказывает Сергей Биленко.

Согласно новому законопроекту эмфитевт получает широкий инструментарий для пользования землей, который существенно отличается от аренды. «Это возможность получения кредита под залог прав эмфитевзиса, ведь именно кредитование, точнее, его отсутствие, является ахиллесовой пятой украинского аграрного бизнеса. Под залог аренды кредит получить невозможно, так как для этого требуется согласие каждого владельца участка», – комментирует Олег Кулинич.

Это будет большой плюс для сельхозпроизводства, особенно мелкого. «Большие агрохолдинги имеют доступ к международным заемным средствам, а малый аграрий – нет», – говорит Биленко.

Решение “шахматных” проблем

Старая наболевшая проблема «шахматки» или «лоскутного одеяла» сельскохозяйственных земель не имеет шанс на решение в условиях действующего законодательства. «У нас де-юро каждый землепользователь сегодня нарушитель законодательства – ведь он использует как свои участки, так и не свои – иначе невозможно, они в шахматном порядке расположены», – рассказывает Сергей Биленко.

Сложности с формированием крупного массива поля для сельхозпроизводства из «лоскутов» земельных паев со временем только вырастут. Ведь паи уже дробятся в результате смерти первых собственников и наследования земли детьми и внуками. По разным оценкам, около 30% пайщиков, получивших землю в конце  90-х годов, уже умерли.

«Размер земельного пая в 3,6 га – это очень мало, это не 20 га – как в Европе. Сегодня многие оформляют наследство и дробят и без того малые паи. Это значит, что, если мы сегодня «заморозим» проблему по политическим мотивам, то через 5 лет получим «шахматку» вдвое больше. А через 15 лет паи раздробятся до площади менее 1 га и о конкурентном сельском хозяйстве можно будет забыть», – сетует Тарас Высоцкий. По его мнению, консолидировать землю в существующих условиях земельного моратория в принципе невозможно, и только рынок или долгосрочная аренда могут это сделать.

В новом законопроекте заложены интересные возможности по консолидации земельных участков. «Мы даем эмфитевту возможность еще раз временно предоставить землю в аренду. А это уже механизм обмена участками в разных массивах, что очень интересно сельхозпроизводителям», – рассказывает Сергей Биленко.

Решение шахматной проблемы и способ избежать «войн за урожай» в новом законопроекте видит и Олег Кулинич: «Использование права эмфитевзиса могло бы пригодиться при решении проблемы “шахматок”, когда арендованный земельный массив состоит из клочков земли, которые находятся в аренде у другого агрария или обрабатываются единоличником. При таких условиях, используя право эмфитевзиса, аграрии могут обменяться участками в пределах одного или разных массивов, передав их друг другу в субаренду. Сейчас этот вопрос решается на уровне устных соглашений, а не юридически. Отсюда – пресловутые войны за урожай, ведь доказать свое право потом невозможно».

Ни технологий, ни многолетних насаждений

Еще один «минус» земельного моратория – это торможение использования новейших технологий в агросекторе. «Сегодня мы получаем урожайность основных сельскохозяйственных культур на уровне 60-70% от потенциально возможной, так как никто не хочет на 100% вкладываться в технологии из-за высоких рисков, связанных с земельным законодательством. Надеемся, что, если мораторий будет продлен и в 2018 году, то к этому времени будет разработан пакет  законопроектов для проведения земельной реформы с прописанными правилами игры», – рассказывает гендиректор УКАБ.

«Наличие моратория создает неудобства прежде всего для тех видов сельскохозяйственного производства, которые связаны с длительным использованием земли: садоводства, ягодоводства и виноградарства. Чтобы заложить многолетние насаждения и оснастить их системой полива, требуются значительные капиталовложения», – говорит президент Земельного союза Андрей Кошиль.

Жизнь после продления моратория

6 октября Верховная Рада продлила действующий в Украине с 2001 года мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения до 2018 года. Это событие вызвало волну заключения новых договоров эмфитевзиса и аренды. «Мы общались с аграриями, все готовились к тому, что, возможно, рынок земли будет, но, услышав о моратории – наблюдаем прыжок по количеству заключенных договоров эмфитевзиса и аренды», – рассказывает Тарас Высоцкий.

«Мы не можем бесконечно продлевать мораторий – это дорога в никуда. Большинство депутатов понимало, что это было решение политическое, чтобы успокоить людей, а дальше проблему нужно решать законодательно», – уверен Олег Кулинич.

Сходного мнения придерживаются и в УКАБ. «Депутаты, продлевая мораторий, вроде бы политически защищают народ и государство, но процесс усовершенствования земельного законодательства идет. Мы как ассоциация поддерживаем все прогрессивные законопроекты с точки зрения земельных отношений», – заявляет Тарас Высоцкий.

По словам Олега Кулинича, перед возможной отменой моратория и введением рынка земли в Украине депутаты должны принять законопроект об обороте земель сельскохозяйственного назначения. «Мы не раз слышим о законопроекте, который будет внесен в Раду, об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но такого законопроекта пока нет. А нет законопроекта – нет и оснований, чтобы мы отменили мораторий на продажу земли…», – отметил депутат.

Вместе с тем, введение рынка земли является одним из главных условий сотрудничества с ключевым кредитором Украины – Международным валютным фондом.

На сегодня Верховная Рада уже приняла много важных законопроектов, регулирующих сферу земельных отношений. В частности, депутаты уточнили полномочия нотариусов, предоставив им право регистрации земельных участков. Также принят закон, который позволяет передавать в пользование земельные участки государственной и коммунальной собственности без проведения земельных торгов. Кроме того, упрощена процедура передачи на баланс территориальных общин, входящих в наследство земель, если наследники отсутствуют.

«Я вижу, что процесс конструктивизма начался, «поезд тронулся», – отмечает прогресс земельного законодательства Сергей Биленко, – «Чего все боятся? Главное боязнь – открытие рынка земли породит необратимые последствия. И необратимости боятся все».

Земельные страхи и мифы давно прижились в украинском аграрном сообществе. Не удивительно, что новый законопроект уже успел приобрести противников – это, как правило, те, кто принципиально против снятия земельного моратория. Противостояния политических партий касательно вопроса моратория отражаются  и на отношении к новому законопроекту. Сторонники свободного рынка земли в большинстве случаев поддерживают законопроект о эмфитевзисе, отмечая, что его принятие облегчит землепользование для агробизнеса и расширит возможности сельхозпроизводителей по привлечению заемных средств.

Оксана Король,  ИА “Инфоиндустрия”

Читайте нас у Telegram