Как защитить себя собственникам земельных паев?

В Украине владельцы земельных паев часто вынуждены сдавать в аренду землю на невыгодных для себя условиях. Вопреки законодательству, арендаторы занижают арендную плату и навязывают свои условия владельцам земли сельскохозяйственного назначения. Несмотря на многолетнюю практику аренды земели в Украине, до сих пор возникают вопросы, которые касаются арендной платы, правил ее выплаты, а так же размера.

Возможно ли бороться с недобросовестными арендаторами и как защитить себя собственникам земельных паев, Инфоиндустрия узнала у юриста-практика, Елены Солодкой.

Елена, расскажите, какими законами регулируется аренда земельного пая?

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, Законом об аренде земли, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договорами аренды земли.

Типовая форма договора аренды земельной доли (пая) утверждена приказом Госкомзема от 17.01.2000 г. № 5. Этот договор, распространяется на предприятия, учреждения, организации, которые берут в аренду землю для сельскохозяйственных нужд, и граждан — владельцев сертификатов на право на земельную долю (пай).

Какой минимальный размер арендной платы возможен по договору аренды земельной доли (пая)?

Указ Президента Украины от 2 февраля 2002 р. № 92/2002 (далее — Указ) определяет минимальный размер арендной платы, который является только условным ориентиром при достижении договоренности между арендодателем и арендатором о размере арендной платы. Четко установленного законодательством размера аренды пая на сегодняшний день нет, а значит, стороны самостоятельно приходят к размеру арендных платежей по договоренности, закрепленной в договоре.

Статья 1 данного Указа гласит следующее: «Признать одной из приоритетных задач пореформенного развития аграрного сектора экономики обеспечение повышения уровня социальной защиты сельского населения, в частности путем введения платы за аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) в размере не менее 3% от определенной согласно законодательству стоимости земельного участка, земельной доли (пая) и постепенного увеличения этой платы в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и финансово-экономического состояния арендатора.

Арендная плата за аренду одной земельной доли (пая) может выплачиваться арендодателю как в денежной форме, так и в натуральной (в количестве продукции), или в отработочной (в виде услуг или работ, предоставленных арендодателю).

Поэтому я рекомендую в договоре четко указывать форму и периодичность выплаты арендной платы.

Что делать арендодателю, если в договоре аренды арендная плата меньше, чем 3% от определенной согласно законодательству стоимости земельного участка?

Как свидетельствует практика, если размер арендной платы в уже заключенных договорах аренды меньше установленного Указом, то собственники земельных участков и земельных долей (паев) имеют право инициировать внесение изменений в ранее заключенные договора аренды земельных долей (паев) в части пересмотра размера платы за пользование земельным паем. Изменение условий договора аренды земельных паев происходит по взаимному согласию сторон (ст. 30 Закона Украины «Об аренде земли»). Вам не обязательно заключать новый договор аренды. Изменения в части размера ренты (платы) в ранее заключенном и зарегистрированном договоре фиксируются в допсоглашении к договору аренды. Если договориться о внесении изменений в договор сторонам не удается, то спор должен решаться в судебном порядке.

Как защитить себя арендодателю земельного участка (пая) при заключении договора аренды ?

Указ Президента Украины «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — собственников земельных участков и земельных долей (паев)», в который были внесены изменения Указом Президента Украины «О неотложных мерах по защите владельцев земельных участков и земельных долей (паев)» и увеличен минимальный размер арендной платы до 3%, носит рекомендательный характер. Он является основанием для пересмотра размера арендной платы, установленной условиями договора, а не для автоматического изменения условий договора аренды и повышения арендной платы. Действенность указанных нормативных актов очень слабая и противоречивая.

Поэтому и сегодня большинство арендаторов не перезаключили договора аренды на увеличение минимального размера арендной платы до трех процентов от определенной согласно законодательству стоимости земельного участка, земельной доли (пая).

Кроме того, на данный момент значительная часть сельскохозяйственных предприятий не рассчиталась с крестьянами за аренду земельных паев. В некоторых случаях такая задолженность составляет по 2-3 года.

Важно знать, что арендная плата за пользование пахотными землями обязательно должна ежегодно повышаться с учетом инфляции. Исключение составляют лишь случаи, когда в договоре аренды прописано, что арендная плата индексации не подлежит. Поэтому в договоре аренды перед его заключением необходимо предусмотреть данный момент. А также установить оговорку, что размер платы может быть пересмотрен арендодателем, к примеру, один раз в год в одностороннем порядке в связи с изменением стоимости земельного пая и т.д.

Какие же изменения касательно арендной платы ждать от законодателя? Или не стоит ждать вовсе?

Введение арендной ставки на законодательном уровне позволит устранить диспропорции в рентабельности сельскохозяйственного производства для тех предприятий, которые ответственно относятся к своим обязанностям арендатора, и предприятий, которые пытаются пользоваться землей бесплатно. Государство должно создать равные условия для конкуренции и защиты прав владельцев земельных участков (паев).

Законодатели уже предложили увеличить стоимость арендной платы за эксплуатирование земельных участков.

В проекте закона №2449 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно определения орошаемых земель и размера арендной платы)», зарегистрированном в парламенте 1 марта 2014 года, предлагается установить минимальный размер годовой арендной платы за пользование земельным паем в размере не менее 5% от его стоимости. Для орошаемых земель минимальный размер годовой платы должен составить не менее 7%. Предусмотрено, что арендная плата может повышаться в зависимости от результатов хозяйственной деятельности и финансово-экономического состояния арендатора.

На сегодня, к сожалению, данный проект отклонен комитетом в связи с тем, что не набрал необходимого количества голосов. Поэтому, уважаемые арендодатели, внимательно отнеситесь к составлению договоров аренды, так как законодательством не урегулирован на достаточно хорошем уровне данный процесс. И защитить Ваши интересы может только грамотно составленный договор аренды земельной доли (пая).

Текст подготовила Оксана Король,

эксперт ИК Инфоиндустрия