Куда идешь, земельная реформа?

В Украине оформление документов на пользование землей сельскохозяйственного назначения отнимает много сил, времени и денег. О том, как будет развиваться ситуация в 2014 году, ценах на землю, отмене моратория, защите плодородия земель «Инфоиндустрии» рассказал президент Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль.

Земельная реформа в Украине считается незавершенной. Что, по-вашему, тормозит движение земельной реформы?

Можно назвать целый комплекс причин, которые тормозят земельную реформу. Главные из них – это отсутствие у государства четкого понимания конечной цели земельной реформы и борьба между основными стейкхолдерами* – то есть теми, на кого земельная реформа непосредственно влияет. Это, прежде всего, местные советы, государственные органы, собственники земельных участков, сельхозпредприятия, фермеры. На сегодня, эти группы не могут прийти к согласию по дальнейшему развитию земельных отношений в Украине.

Ключевой законопроект о запуске рынка сельхозземель еще далек от совершенства и вызывает шквал критики со всех сторон. Соответственно, основная задача на сегодня — это поиск своей, национальной модели функционирования земельного рынка.

Ваши прогнозы на 2014 год: станет ли проще оформить права на владение и пользование землей сельхозназначения?

Думаю, станет проще и быстрее, чем в прошлом году. С 1 января 2013 года в Украине была запущена новая система регистрации прав и новый единый земельный кадастр. До сих пор взаимодействие между этими двумя системами нельзя назвать идеальным. И, если в начале года зарегистрировать договора аренды было практически невозможно, то к концу года ситуация несколько улучшилась, сроки сократились. Вместе с тем, без корректировки законодательной базы кардинально ситуацию не улучшить. В частности, сейчас остро стоит вопрос о перенесении данных о собственниках земельных участков из земельного кадастра, который действовал до 2013 года, в Государственный реестр прав.

Но существенных изменений в земельном законодательстве, таких, как отмена моратория на продажу сельскохозяйственных земель, в 2014 году мы, скорее всего, не увидим. Год предвыборный, судя по всему, никаких резких решений приниматься не будет.

Как повлияет ожидаемая отмена земельного моратория на эффективность ведения агробизнеса в Украине?

Дело в том, что общественность, средства массовой информации рассматривают отмену моратория только как простое разрешение на продажу земли. Но это далеко не все — кто сможет покупать и какую максимальную площадь, будут ли допущены на рынок иностранцы и юридические лица, какое будет налогообложение операций, будут ли ограничения по аренде — на эти и многие другие вопросы нужно ответить вместе с запуском рынка. Так что многое зависит от условий, на которых снимут мораторий. В зависимости от реализации конкретного сценария отмены будет меняться и инвестиционная привлекательность агробизнеса.

Конечно, мораторий не способствует развитию рыночных отношений в Украине, усиливает коррупционную составляющую землепользования, снижает инвестиционную привлекательность сельхозземель, но к нему уже привыкли как органы местного самоуправления, так и сельхозпроизводители, и собственники земельных участков.

При этом особых надежд на отмену земельного моратория в стране мало: широкой поддержки эта идея не встречает. Похоже, мораторий будет действовать еще довольно долго.

Многие мелкие агропредприятия в этом году обанкротились и выставлены на продажу вместе с землей. При этом официальный курс правительства – поддержка небольших хозяйств и борьба с ростом «земельных гигантов». Прокомментируйте ситуацию.

На мой взгляд, банкротство предприятия любого размера, зависит не только от внешних факторов, но и от умения вести бизнес.

В АПК Украины не хватает специалистов — агрономов, зоотехников, хороших руководителей сельхозпредприятий. Мы будем видеть и в дальнейшем банкротства предприятий, связанные с некомпетентностью и ошибками в управлении – это неизбежно.

Наряду с этим, государственная поддержка сельскохозяйственного бизнеса в Украине достаточно слабая. В особенности малых и средних предприятий. Всевозможные доплаты, дотации и льготы в большинстве своем достаются крупным предприятиям – агрохолдинги в состоянии лоббировать интересы в государственных и коммунальных органах. У них хорошие юристы и связи. И больший доступ к кредитным средствам — мелкие и средние предприятия часто не имеют возможности получить заемные ресурсы на нормальных условиях.

Также для Украины не новость введение всевозможных квот, проверок, разрешительных процедур, которые стимулируют коррупцию и также часто являются причиной банкротств.

Назовите среднюю цену 1 га с/х земель в Украине, которая сегодня закладывается при покупке агропредприятия.

Очень условно можно назвать коридор в 300-900 долларов за 1 гектар. Но следует помнить, что земельные участки имеют ряд характеристик, которые существенно влияют на цену земель. Это, например, географическое расположение. Если участок расположен в зоне рискованного земледелия (там, где выпадает меньше осадков), то он может стоить дешевле.

Также – это плодородие земельного участка или бонитет — чем он выше, тем больше и цена.

Существенный фактор — это то, на какой срок оформлены документы аренды. Если договора аренды оформлены на 3-5 лет, то цена за такие земучастки будет ниже. Если сроки длиннее, то и цены выше.

Влияет на цену и размер арендной платы. В отдельных регионах Украины арендная плата достигает 5% и более, хотя рекомендованный размер – это 3% от нормативной оценки земельных участков.

Наличие коммуникаций, дорог, мощностей по хранению зерна и другой инфраструктуры — это тоже учитывается при формировании цены на землю.

Следует сказать о механизме продажи. На сегодня подавляющее большинство сделок осуществляется путем переуступки корпоративных прав предприятий, на которые заключены договоры аренды земли. То есть никто не говорит, что продается земля, а продается предприятие (как правило, ООО), которое взяло землю в пользование у собственников — физических лиц. Часто у такого общества имеются и другие активы: хозяйственные дворы, техника, склады, скот и др. И собственники рассматривают землю как один из компонентов продажи.

Предприятия «чистые», обладающие только земельными участками без других составляющих, попадаются довольно редко. Поэтому назвать «чистую» цену земли – довольно сложно. Этому также способствует отсутствие легального рынка и организованных торговых площадок — информация по сделкам доступна только из косвенных источников и из проектов, которые сопровождают наши специалисты.

Насколько украинские цены на землепользование сопоставимы с мировыми?

Например, в Польше средняя цена сельскохозяйственной земли составляет 6,3 тысячи евро за 1 гектар – но это собственность, а не аренда. Что касается стран «старой Европы», то там цены на землю еще выше — в Германии около 19 тысяч евро, в Великобритании — 17 тысяч евро.

В России разрешена продажа земельных участков сельхозназначения, в том числе иностранцам. Там цены очень колеблются в зависимости от географической широты и тех факторов, которые я назвал выше, но в среднем от 500 до 2,5 тыс. долларов США.

Можно сказать, что земля в Украине недорогая, права пользования на землю, которые продаются сегодня – значительно ниже мировых.

Как можно объяснить такой перепад между украинскими и мировыми ценами на земли сельхозназначения?

Это можно объяснить неопределенностью с отменой моратория. В Украине выше риски, связанные с владением земельных участков. Есть сложности с оформлением земли. У нас очень высокие операционные расходы, связанные с внесением изменений в договора аренды, с продлением аренды. У нас негативные условия для ведения агробизнеса в целом, – об этом свидетельствуют представители и украинских предприятий, и зарубежных, – это и налогообложение, регуляторная политика и т. д.

Все это отрицательно влияет на цену земель. Поэтому в Украине земля дешевле, чем в США, Бразилии, Аргентине. Однако тренд на повышение цены сельхозземель в Украине присутствует.

Будет ли расти стоимость аренды сельхозземель в 2014 году?

Она растет постоянно. Если до 2011 года стоимость аренды составляла в среднем 300 грн/га в год, то с изменением методики нормативной оценки земельных участков, аренда существенно увеличилась. Это произошло из-за того, что стоимость аренды земель привязана к нормативной оценке земучастков. После изменения методики нормативная оценка выросла в 1,76 раза и соответственно «подросла» арендная плата, которая сегодня в среднем по Украине составляет около 560 грн/га в год.

Существенный рост этого показателя произошел благодаря административному регулированию государства. В то же время, сами сельхозпроизводители в надежде на формирование длительных отношений с арендодателями и, соответственно, устойчивого землепользования, повышают арендную плату.

В некоторых регионах, например, в Черкасской области, тяжело найти участок со стоимость аренды ниже 5% от нормативной денежной оценки, хотя в среднем по Украине это 3-4%.

В 2014 году тенденция увеличения арендной платы сохранится. Мы не видим предпосылок к тому, чтобы агробизнес начал резко увеличивать ставки арендной платы. Но конкуренция за заключение договоров аренды есть, и постепенный рост арендной платы наблюдается.

Насколько эффективно работает законодательство касательно защиты плодородия украинских почв?

Практически не работает. В стране законодательно закреплена обязательная разработка проектов севооборотов для всех сельхозпроизводителей с землепользованием свыше 100 га. На сегодня только менее 10% агропредприятий заказали и разработали нужную документацию по севооборотам.

Защита плодородия в виде таких проектов показала свою неэффективность. Во-первых, эти проекты тяжело составить, они достаточно затратные. Во-вторых, они уменьшают гибкость сельхозпроизводителей: разработав проект, и заложив в него определенные культуры, аграрий часто сталкивается с необходимостью что-то пересеять, но не может, так как это не предусмотрено в проекте севооборота.

Государство не в состоянии нормально контролировать наличие этих проектов севооборотов, и аграрии сознательно идут на нарушения. Дешевле и проще заплатить штраф, чем разрабатывать проекты севооборотов и потом их соблюдать.

Система защиты плодородия, на мой взгляд, должна пересматриваться. К этому есть все основания. Насколько мне известно, аграрное лобби в Верховном Совете Украины выступает за то, чтобы проекты севооборотов отменить. Думаю, в 2014 году можно ожидать изменений в процедуре государственного контроля над плодородием земель.

Беседовала Оксана Король, эксперт ИК Инфоиндустрия

Задать вопросы Андрею Кошилю и узнать об инвестиционной привлекательности сельхозземель в Украине, оформлении земли, земельном законодательстве, арендных отношениях и особенностях оценки земли Вы можете узнать 6-7 февраля 2014 года на выставке-конференции Земельные ресурсы 2014

Читайте нас у Telegram