«Украине нужен более открытый рынок сельхозземель…»

Сегодня  проблемами рынка сельхозземель в Украине интересуются очень многие. ИК «Инфоиндустрия» побеседовала с известным адвокатом, специалистом в области земельного права, автором множества публикаций Виктором Кобылянским.

Нужен ли рынок земли экономике Украины?

Нужен однозначно. По поводу моратория много рассказывали сказок о том, что крестьян обманут и заберут у них землю дешево. Знаете, немножко унизительно по отношению к крестьянам думать, что они такие дураки. Деньги считать они умеют.

Если будет возможность продавать землю, то она станет способом обеспечения обязательств. А ипотека земли – это мощный толчок для рынка вообще, для Украины в целом.

Справедливо ли с точки зрения закона и морали, что владельцы земельных паев не могут реализовать свое право собственности на землю?

По этому поводу есть два момента. Представим себе бабушку-пенсионерку (а большинство собственников сельхозземель, которые получили их в процессе распаевания – это пенсионеры, более 50%), одинокую, которая живет в бедности в селе, не может продать свой земучасток, получает за аренду несколько сотен гривен в год и, извините, голодает. Это абсолютно не нормально.

Другой пример, исходя из норм, которые действуют. Представим себе, человек, неважно кто, адвокат, парикмахер, чиновник, имеет право получить до 2 га земли для ведения крестьянского личного хозяйства. Он ее продать имеет законное право. А человек, который 40 лет проработал в колхозе и получил участок с таким же назначением в процессе паевания, ему  — запрещено. Логики в этом я не вижу.

Еще хочу зацепиться за слово «справедливость». Каждый юрист понимает разницу между справедливостью и законностью. Адвокатам это сложно объяснить клиентам, которые жаждут справедливости, но вынуждены довольствоваться законностью. Например, статья 3-я Гражданского Кодекса Украины предусматривает принципы,  на которых строится гражданское законодательство – это принципы добросовестности, справедливости и разумности. Я неоднократно пытался в украинских судах апеллировать, в том числе к принципам права. Не воспринимается! Нормы закона воспринимаются. Принципы – нет.

В этом вопросе заслуживает внимание европейская практика. Известно множество решений Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ), когда принципы европейского права ставились выше Конституции и законов определённой страны. Вот разница между доминантой закона и права. Когда принцип стоит выше Конституции – это верховенство права. А когда мы четко идем по норме закона, это всего лишь верховенство закона.

В чем главные недостатки законопроекта об обороте земель, и какие позитивные возможности для украинского АПК он открывает?

Законопроект выписан очень тщательно. Я ознакомился с последними редакциями. Концептуально грамотный, продумана реализация его положений.

Основной позитив в том, что открывается рынок земли как таковой. Также закон предусматривает определенные меры против спекуляции землей. Хотя, на мой взгляд, это уже не проблема. Почему? Ну, купили вы тысячу гектаров земли, прекрасно. Вы будете обрабатывать эту землю, платить налоги, создавать рабочие места. Вы ничего этого не будете делать? Тогда это нарушение закона. Это уже сейчас предусмотрено. Если вы землю не используете, это является нарушением целевого использования (статья 1-я Закона о государственном контроле за использованием и охраной земель ) и, соответственно, пункт «а» статьи 143 земельного кодекса – это основание для принудительного прекращения ваших прав на землю. Эту землю у вас можно отобрать.

Если говорить о негативе, самый главный — в этом законопроекте концептуально предусмотрено, что собственниками сельхозземель не могут быть юридические лица вообще.

Ни одно юридическое лицо, единственное исключение — Государственный земельный банк Украины. То есть у нас собственниками земли будут только государство (государственная собственность), территориальные общины (коммунальная собственность) и граждане Украины (частная собственность).

При этом давайте четко скажем, что речь идет, преимущественно, более чем на 90% о земельных участках для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Из чего следует, что гражданин Украины не имеет права обрабатывать эту землю.  Удивительная вещь, когда сами крестьяне это слышат, они берутся за голову.

Речь то идет о том, что это целевое назначение предусматривает выращивание сельхозпродукции как товара, то есть предпринимательскую деятельность. Если вы гражданин-собственник земли, то, пожалуйста, регистрируйте фермерское хозяйство, или станьте частным предпринимателем. Поэтому фактически этот закон создает в Украине тотальный рынок аренды земли. Я не уверен, что это правильно.

С одной стороны можно понять сельхозпроизводителей, они хотят планировать свою деятельность,  их государство толкает к эколого-экономическому обоснованию севооборота. Поэтому они будут стараться брать землю на максимально длительный срок, что невыгодно крестьянам. Последние понимают, что это 10 и более лет неизменяемых условий, что инфляция будет, и арендная плата за инфляцией не угонится.

С другой стороны государство, вроде бы заботясь о собственниках земли, толкает к увеличению арендной платы. Разными путями: повышением нормативной оценки сельхозземель, попытками изменить ставки земельного налога, что автоматом приведет к увеличению арендной платы (поскольку ее минимум — это как раз ставка земельного налога).  В свою очередь резкое повышение арендной платы – это повышение цен на продукты в магазинах.

Я веду речь о том, что используются нерыночные механизмы регулирования арендной платы. Если бы у собственника земли была реальная возможность свободной продажи земельного участка, тогда он бы выбирал: продать участок сейчас или пустить его в аренду на несколько лет и продать потом

Ваш прогноз, как скоро можно ждать введение этого закона?

  Формально законопроект об обороте сельхозземель сейчас в Кабинете Министров. Затем его передадут в Верховную Раду на регистрацию. Законопроект прошел согласование с органами исполнительной власти. Он повторяет многие положения, которые были отработаны, отшлифованы при разработке закона «О рынке земель», от  принятия которого отказались. Часть была принята отдельными законопроектами, а часть превратилась вот в этот закон об особенностях оборота.

Я понимаю так, что как только он официально попадет в ВР,  законопроект будет рассмотрен в обычном рабочем графике и будет принят. То есть каких-то политических серьезных моментов здесь, скорее всего, не возникнет. Этот законопроект так написан, что рынок вроде бы будет, продавать можно, но с очень большими ограничениями. Думаю, что он будет принят достаточно легко.

На что, в первую очередь, должна быть нацелена земельная реформа в Украине?

Все помнят старый лозунг: «Земля должна принадлежать тем, кто ее обрабатывает». Сейчас его, похоже, не поддерживает никто. Я считаю, что Украине нужен более реальный, более свободный, более открытый рынок.

В то же время государство создает монополистов. С 1 января 2013 года у нас всеми землями сельхозназначения госсобствености распоряжаются не райгосадминистрации, как это было раньше, а одно единственное лицо – Госземагентство Украины. Это уже монополизм. Но это монополизм первичный.

А есть монополизм вторичный – это создание Государственного земельного банка. Ожидается, что с 2014 г. Госзембанк начнет полноценно фунцкционировать. С одной стороны это хорошо, что будет банк специализированный (в который можно заложить земельный участок, получить кредит, или заложить право аренды), который будет иметь соответствующие ресурсы, государственную поддержку.

С другой стороны абсолютно непонятно, сколько земли будет у этого банка. Ему пока сформирован уставной капитал деньгами, но речь идет о том, что этому банку государство может передать земли сельхозназначения. Будут это отдельные участки для того, чтобы банк просто раскрутил свою деятельность на этом рынке, или это будет 90% всех земель госсобственности сельхозназначения, на сегодня непонятно. И риски создания монополиста здесь, на мой взгляд, просто гигантские для экономики.

Если Госзембанк станет национальным монополистом, именно он будет определять стоимость земли. И здесь появляются большие возможности для коррупции на самом высоком уровне.

О нелюбимых аграриями проектах землеустройства по обеспечению эколого-экономического обоснования севооборота. Насколько реально государству отследить нарушения и наложить штрафы?

Да, это создало определенную проблему. С одной стороны, эти проекты законами землеустройства были предусмотрены сразу,  ничего плохого в этом не было. Проблема возникла, когда законодатель решил, что это нужно делать обязательно всем и предусмотрел за это соответствующие штрафы, и немаленькие.

Введение их в силу уже отсрочивали. Давали какой-то льготный период, чтобы эти проекты можно было сделать, но воз практически не сдвинулся с места. Навязанная схема разработки этих проектов ведет к тому, что их делают формально. Только для того, чтобы избежать ответственности, а не для того, чтобы реально обеспечить правильный севооборот. Принудиловка всегда плохо воспринимается.

По поводу штрафов есть интересные юридический и практический аспекты. Нормы статьи 55-ой Кодекса об административных правонарушениях, где эти штрафы записаны, не очень удачно сформулированы. Они позволяют применить штраф один раз к одному лицу. Речь идет не о предприятии, а к его руководителю. Или же применить этот штраф много раз за каждый участок земли.

Если у предприятия в аренде несколько сотен земельных участков, вот по каждому из них можно оштрафовать, обосновывая это тем,  что это разные правонарушения.  Поэтому легко представляется себе коррупционная игра. Когда приходит госсельхозинспектор и говорит, что у вас столько участков, я вот думаю, сколько мне сюда вписать штрафов: за одно правонарушение  или за 254? И держит ручку на весу, ожидая, что ему предложат. Если эта коррупционная схема начнет срабатывать, проверок будет много и массово.

В то же время на уровне руководства Госсельхозинспекции, Мингарополитики, которой она подчинена, Госземагентство, которое определённым образом на это влияет, есть понимание того, что ситуация непростая.  И официальные заверения в том, что не будут какое-то время трогать тех, кто хотя бы приступил к разработке этих проектов, но еще не закончил, потому что это небыстро.

Если у нас землеустроительных организаций, которые могут разработать проект землеустройства, очень много, то организаций, которые могут сделать агрохимический паспорт участка на два порядка меньше. А  паспорт необходим для разработки вот этого проекта. Государство создало сложные условия, но тем не менее уже больше года всем агропроизводителям говорим одно и то же: не затягивайте, начните работать в этом направлении.

Потому что дальше, когда начнутся массовые проверки, цены на услуги по разработке этой документации вырастут.

 Дмитрий Гордейчук, Оксана Король

(продолжение следует)

Инфоиндустрия