Чи готова Україна до чергового етапу земельної реформи?

В Україні стали лунати тривожні голоси з приводу готовності до запровадження з липня 2021 року обігу сільгоспугідь. Мовляв, залишається якихось дев’ять місяців, а ще й кіт не валявся. Наскільки готові органи державної та місцевої влади та спеціалізовані структури до запровадження купівлі-продажу землі, чи ліквідовані всі законодавчі прогалини? Відповіді на ці запитання шукаємо в розмові із завідувачем кафедри землевпорядного проектування Національного університету біоресурсів і природокористування України, доктором економічних наук Андрієм Мартином.

–За останній рік парламент зробив доволі багато, адже прийнято не лише рішення про скасування з наступного року заборони на розпорядження селянами їх пайовими земельними ділянками, але й ухвалено закони щодо протидії рейдерству, про інфраструктуру геопросторових даних, про планування використання земель, – почав розмову науковець. – Адже земельна реформа – це комплексне рішення, для реалізації якого потрібно ухвалити пакет законодавчих актів щодо земельної децентралізації, дерегуляції оформлення землевпорядної документації та багатьох інших моментів. У наших законодавців є розуміння, що ринок сільгоспземель – лише частинка земельної реформи, яка за своїм змістом є значно ширшою. Законодавці вже прийняли в першому читанні законопроєкт № 2195 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) через електронні аукціони», іде робота над законопроектами щодо удосконалення приватизації державних сільськогосподарських підприємств; планування і використання земель; консолідації сільгоспугідь. Одним із найголовніших та наймасштабніших у пакеті земельної реформи я також назвав би законопроект № 2194 «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин». Сподіваюсь, що у вересні-жовтні він буде розглянутий в цілому. Часу і справді залишається мало, а тому парламенту не можна розслаблятися.

В технічній сфері забезпечення належного функціонування ринку сільськогосподарських земель також іще багато роботи. Міністерство юстиції спільно з Держгеокадастром повинні створити функціонал для нотаріусів, з допомогою якого вони зможуть контролювати обсяги землі у власності потенційного набувача прав власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, оскільки закон на перші роки встановив ліміт концентрації угідь одних руках, який не повинен перевищувати 100 га. Також треба створити систему моніторингу земельних відносин з відкритою публікацією даних, аби всі бажаючі могли бачити поточні ціни на нерухомість, що фіксуються на ринку. Звісно, треба постійно удосконалювати Державний земельний кадастр, оновити його картографічну земельну основу. Ще не повністю адаптоване програмне забезпечення Державного земельного кадастру у відповідності з нормами нових законів щодо протидії рейдерству та відкритості даних.

А якщо із цього переліку, щось не буде зроблено, чи буде перенесена дата запуску обігу сільгоспугідь?

–Не думаю, що запуск обігу сільгоспугідь буде знову відстрочений. Сам по собі цей процес чогось екстраординарного не створить, адже в Україні щороку відбувається близько 200 тисяч трансакцій із земельними ділянками, можливо, їх стане на декілька тисяч більше, але перевантаження системи не станеться. Звісно, якщо законодавець встановив певні запобіжники концентрації землі в одних руках, визначив механізми моніторингу вартості земель та інші регуляторні моменти, то вони мають бути реалізовані у будь-якому випадку, аби не дати приводу для політичних спекуляцій.

Чи не бачите ви в законі про обіг сільгоспугідь, якихось суперечностей чи моментів, які вам категорично не подобаються?

–Закон важко назвати ідеальним, адже він є продуктом політичного компромісу. Але для України сьогодні важливо хоч якось відкрити ринок сільгоспугідь для того, аби він почав працювати, і щоб всі побачили, що від цього небо на землю не впаде, і що він стане просто одним із сегментів ринку нерухомості України. А пересічні громадяни, які є власниками пайових ділянок повинні відчути, що вони стали повноцінними господарями своєї землі і можуть вільно розпоряджатися своєю власністю. Ті обмеження, як прописані в законі про обіг сільгоспугідь, якщо чесно, мають переважно політичний характер. Законодавці дуже ретельно виписали заборону на придбання угідь іноземцями. Але діюче законодавство і до цього містило таку норму. Запровадили обмеження щодо концентрації землі в одних руках, але це обмеження умовне і суто політичне, адже для західної України площа 100 гектарів у одні руки, як на мене, завелика, а для півдня та сходу – замала. Якщо на Закарпатті площа паю в середньому становить пів гектара, то на протилежному кінці країни – доходить до 10-15 га. Варто зауважити, що після вступу закону про обіг земель в дію, ми одержимо жорсткіше регулювання і більше обмежень, ніж зараз. Мене дивує, чому, проголошуючи курс на розвиток переробки, ми заборонили купівлю сільгоспугідь юридичним особам, які хочуть інвестувати в будівництво елеватора чи якогось іншого підприємство? Чому не може те ж саме зробити компанія з іноземними інвестиціями? Нелогічно. Але політики так вирішили. І це створить проблеми для бізнесу. Ідеальний ринок сільськогосподарських земель, як на мене, має забезпечувати перехід земель у власність підприємців, які самостійно на них працюватимуть. Але якщо держава хоче, щоб у нас розвивалося дрібне фермерство, вона мусить за це платити, даючи фермерам дотації, підвищуючи їхню конкурентоздатність порівняно із корпораціями, щоб вони купували землю і розвивалися. Абсолютно невиправданою мені також видається заборона на продаж державних сільгоспугідь, в той час як вони й надалі масово роздаються безоплатно під виглядом особистих селянських господарств із середньою «швидкістю» 10 тисяч гектарів на місяць. Як науковець і громадянин, я можу висловити багато побажань щодо вдосконалення цього закону, але для України зараз важливо принципово запустити ринок сільгоспугідь у будь-якій формі, бо ця тема за останні десятиріччя набула ознак політичної токсичності. Хто тільки на ній не паразитував, а тому треба зняти суспільно-політичну напругу, а вже в подальшому працювати над вдосконаленням закону та лібералізацією працюючого земельного ринку.

У багатьох дискусіях висловлюються пропозиції про створення Земельного банку…

–Для України це вже пройдений етап. Якщо йдеться про те, що має бути якась специфічна установа, котра кредитує фермерів під заставу землі, то таку функцію може виконувати будь-який банк. Але тільки не державний, бо маємо недобрий досвід, коли ці установи через безвідповідальну політику та тиск згори прогорали. Йому сказали: спрямуй гроші в якусь дірку, чи видай великий кредит дуже потрібному клієнту, і він вимушений виконувати ці вказівки, не оцінюючи адекватно ризики, в результаті все потім закінчується фіаско, як із агропромбанком «Україна». Якщо держава хоче допомогти окремим учасникам ринку, тоді повинна запроваджувати програму фінансової підтримки відповідно до бюджетних можливостей на певних умовах, тобто давати гроші цільовим групам, котрі потребують підтримки. Звертаю увагу на те, що фермери завдяки законопроекту про обіг сільгоспугідь отримають досить непоганий зиск через можливість купувати землі, які перебувають у державній власності за нормативною грошовою оцінкою. А це досить вагома знижка, тому що сьогодні ринкова вартість сільгоспугідь становить $1,5-2 тисячі дол/га, вони ж купуватимуть за ціною близько тисячі. Ще одна преференція: якщо юридичним особам заборонено купувати землю, то СФГ, які теж є юридичними особами – можна. Тому нинішні фермери однозначно матимуть кращі умови, ніж інші учасники ринку.

Скільки залишилося державних сільгоспугідь?

–Насправді вже небагато. Дехто називає 10 млн га, але це дуже застаріла статистика початку 1990-х років. Вільних державних земель в Україні практично не залишилося. Згідно із останньою інвентаризацією, маємо близько 300 тис га земель запасу, частину з яких дуже важко назвати сільськогосподарськими землями. Близько 500 тис га – у користуванні колишнього Мінагрополітики, понад 200 тис га мають установи та господарства НААН України. Скоріше за все, у найближчі роки нас очікує подальша ліквідація державних сільськогосподарських підприємства, а їхні землі і майно будуть розпайовані серед працівників і пенсіонерів з їхнього числа. Частина угідь відійде учасникам бойових дій, частина – місцевому населенню. Ті землі, які ще залишилися в розпорядженні Держгеокадастру сьогодні активно роздаються безоплатно у приватну власність під виглядом ОСГ, а основні учасники цього процесу – учасники АТО. Всі добре розуміють, що їх використовують люди, які поставили за мету зібрати приватний земельний банк, бо понад 70% «нових» власників ділянок протягом першого ж місяця їх продають. Це процес досить сумнівний із моральної і юридичної точок зору, бо часто ґрунтується на корупції. В умовах безкоштовної роздачі цінних сільгоспугідь або земель комунальної власності: хабарництво виникає саме по собі.

Які фактори формування ціни на сільгоспугіддя?

–Коли покупці і продавці проводитимуть трансакцію, вони дивитимуться не на формули ціноутворення, а на той дохід, який земля дає своєму власнику. По-суті ринкові ціни в Україні сформувалися за рахунок обігу угідь сільськогосподарських земель, вільних від мораторію, передусім йдеться про ділянки під ОСГ, які продаються і купуються у доволі великих кількостях. Щороку з такими земельними ділянками проводиться близько 40 тис трансакцій. У залежності від регіонів ціна варіюється від тисячі до двох тисяч доларів за га. На півдні, де відчуваються проблеми з вологою, ціни найнижчі, на Поліссі, де угіддя не відзначаються високою родючістю також ціни нижчі середнього рівня, на півдні Київщини, а також на Черкащині, Полтавщині, Вінниччині, Кіровоградщині можна одержати максимальну ціну.

Із запуском ринку ціна трохи обвалиться, чи, навпаки, піде вгору?

–Скоріше за все вона триматиметься на такому ж рівні, може, в перспективі двох років трошки підросте. Річ у тому, що українські селяни мають трохи завищені цінові очікування. Так, власник сам може вирішувати, за якою ціною йому продавати свою землю, але її обов’язково підкорегує ринок. Звісно, серед власників паїв завжди знайдуться люди, які намагатимуться продати свої наділи за ціною, яку запропонують, але це не матиме масового характеру. Діятимуть такі ж закономірності, як і на ринку нерухомості, де не всі прагнуть якомога швидше збути квартиру, будинок, дачу, більшість чекає кращої ціни і вигіднішого покупця. Моя особиста рекомендація для власників земельних ділянок: почекати рік-два, коли сформуються більш-менш нормальні ціни. А рости вони почнуть тоді, коли до ринку будуть допущені реальні сільськогосподарські товаровиробники – юридичні особи.

Проблема консолідації земель досі так і не розв’язана. Як бути із так званими шахівницями, які можуть виникати на полях?

–Ця проблема не така вже страшна, як її малюють. Уряд до грудня має завершити розробку законопроекту про консолідацію земель і, думаю, що його розгляд у парламенті розпочнеться на початку наступного року. Наскільки мені відомо, у ньому будуть передбачені юридичні землевпорядні механізми консолідації земель в єдиний масив, які ґрунтуються на європейській практиці. Але актуальність цієї проблеми зростатиме вже тоді, коли почне працювати ринок земель, можливо, щось підкаже практика. Думаю ніхто не буде зацікавлений у тому, щоб виникали і накопичувалися якісь глухі кути в земельних справах.

–Ліміт на концентрацію угідь становить сто га в одні руки. Ви не прогнозуєте, що зважаючи на українські реалії, виникатимуть схеми, коли через підставних осіб будуть скуповуватися землі?

Купувати землю на підставну особу  великий ризик. Уявіть собі, що ви багата людина, яка хоче придбати більше землі, ніж визначено законом. Для цього треба знайти людину, якій незрозуміло на яких підставах довірите гроші на купівлю, і котра змушена буде пояснити їхнє походження, бо буде запроваджено фінансовий контроль, далі ця особа реєструє ділянку на себе. Але що коли раптом вона надумає розлучитися з дружиною чи чоловіком і під час поділу майна ця ділянка дістанеться його колишній половині, або в цієї підставної особи за кримінальний злочин земельну ділянку конфіскують? Тобто ризиків дуже багато. А тому, коли пай коштуватиме 5-8 тис доларів знайдеться не дуже багато бажаючих викидати гроші в такі ризиковані схеми. Принаймні люди із здоровим глуздом вкладатися у такі авантюри не будуть. Якщо фермер багатий, то він може купити землю на себе, дружину, дітей, таким чином він зможе зібрати 400-500 га угідь, але не за рік-два, а мінімум за десятиріччя. Зрештою, і пропозиція буде невисокою. Щороку в обіг надходитиме не більше 1-2% земельного банку.

–Чи зможу я перевірити якість товару, тобто з’ясувати чи вже не продана або заставлена ця земельна ділянка? І як захистити свою власність?

Рейдерство в нашій країні, як правило, супроводжує оренду, тому що договори оренди не підлягають нотаріальному посвідченню. Коли ви купуєте нерухомість, мають відбутися ті ж процедури, що й при придбанні квартири чи будинку. Тобто ділянка повинна бути зареєстрована в Державному земельному кадастрі, а в Реєстрі речових прав на нерухоме майно має бути зазначено, хто нею володіє, чи є якісь обтяження його прав, це має перевірити нотаріус, угода підлягає нотаріальному посвідченню, розрахунки відбуваються у безготівковий спосіб. Процедури купівлі-продажу землі бояться ті, хто не розуміє, як діє ринок нерухомості. Так, гіпотетично шахрайство завжди можливе, але його буде не більше, ніж на ринку житла.

–Що передбачає закон на той випадок, коли порушується переважне право на придбання земельної ділянки?

Переважне право працює так: ви власник, який хоче продати земельну ділянку, називаєте ціну орендарю, той погоджується або ні. В останньому випадку ви продаєте, кому хочете. Якщо ж ви забули запропонувати вашу ділянку орендарю першому, як це передбачено законом, то орендар в судовому порядку може перевести на себе права покупця, хоча нотаріус мав би перед цим перевірити чи відмовлявся орендар від свого права на першочерговість придбання. Орендар за рішенням суду сплачену суму відшкодує так званому неправильному покупцю і сам стає власником земельної ділянки. Якщо такий механізм діятиме, то бажаючих зловживати цим моментом не буде.

–Чи одержимо ми від вільного ринку землі той ефект, про який говорить уряд і Світовий банк? Бо противники ринку прогнозують аграрний апокаліпсис…

 Ніякого апокаліпсису не буде, просто дещо зміняться фінансові моделі доступу до землі. Окрім оренди, буде ще й опція придбання землі у власність. Відповідно треба буде підлаштовувати свої бізнес-моделі. Але аграрний комплекс у нових умовах одержить значно більше можливостей. Підвищиться його інвестиційна привабливість. Дуже ризиковано розвивати зрошення, садівництво, виноградарство, будувати тваринницькі комплекси, виконувати заходи із меліорації земель на орендованій землі. А тому я переконаний, що ринок землі сприятиме розвитку секторів АПК із високою доданою вартістю, тому що оренда заганяла його в сировинну модель, орієнтовану на експорт. Ринок землі це нормально, наші аграрії навчилися добре господарювати в умовах оренди, тепер мають опанувати мистецтво праці на вищому рівні в умовах обігу сільгоспугідь. Я впевнений, що їм це під силу, бо не раз доводили свою здатність швидко адаптуватися до змін.

Олександр Карпенко.

Джерело: Zerno-ua.com

Інфоіндустрія