Скільки коштуватиме українська земля?

До 2030 року ціна сільськогосподарської землі – не менше нормативно-грошової оцінки окремої земельної ділянки, – це прямо визначає закон. Звісно, на реальну ціну продажу впливатимуть закони попиту та пропозиції, й конкретні домовленості сторін. Оплата – виключно безготівково, з обов’язковим підтвердженням покупцем джерела походження грошових коштів. Добросовісний орендар матиме переважне право на купівлю землі. Деталізувати реалізацію переважного права сторони можуть в договорі оренди. Також новелою закону про обіг земель сільськогосподарського призначення є те, що переважне право можна передати, що логічно, адже здебільшого орендарями є юридичні особи, а з 1 липня 2021 року покупцями зможуть бути лише фізичні особи, громадяни України.

Про це розповіла Андріана Мартинів, керуючий партнер Martyniv Law, на онлайн лекції, що відбулася 13 травня.

Пані Андріана також зауважила, що варто подбати й про збереження земельного банку – здійснити аудит договорів оренди, емфітевзису. Особливої уваги слід приділити обчисленню орендної плати та документальному оформленню таких виплат. Якщо оренда платиться готівкою з каси, то така виплата оформлюється окремим видатковим касовим ордером, а не «загальною відомістю», яка звісно теж може складатися, але для управлінських, внутрішніх цілей агропідприємства. Пані Андріана наголосила, що недоплата, несвоєчасна сплата та несплата оренди – може бути підставою для дострокового розірвання договору, адже має місце порушення прав орендодавця. І для таких випадків Верховний суд сформував свою правову позицію: порушення прав – таки підстава для дострокового розірвання договору оренди.

За загальним правилом зміна власника землі – не є підставою для розірвання оренди чи перегляду умов договору. Водночас є одне «але», якщо сторони в договорі не передбачили інакше. Сьогодні такий пункт може мати лише поодинокі неприємності, адже власник змінюється, якщо ми говоримо про спадкоємців. Втім наявність у договорі оренди формулювання, що зміна власника – підстава розірвання оренди чи перегляду умов, уже з 1 липня 2021 року грозить більш серйознішими проблемами – якщо орендар не дійде згоди із орендодавцем, не викупить землю (не реалізує переважне право), то для покупця «зі сторони» така земля цікава. Купив і розірвав оренду, адже відбулась зміна власника.

Юрист наголосила, що ефективний аудит земельного банку – це не лише перевірка договору оренди на той «пакетний мінімум» істотних умов, що встановлені законом про оренду землі, але й аудит обчислення, нарахування та виплати орендної плати, платіжних документів.

Підготовка до придбання землі, окрім юридичних аспектів оформлення угод купівлі-продажу, трансферу переважного права передбачає не менш важливий етап планування. Слід визначитися де розташована земля, яку маєте намір придбати (ніхто не зацікавлений у «шахматках»); підрахувати прогнозовані фінансові затрати й перевірити належність та достатність документів на підтвердження джерела походження коштів за які придбаватиметься земля.

ІА «Інфоіндустрія»