Про це розповіла Андріана Мартинів, керуючий партнер Martyniv Law, на онлайн лекції, що відбулася 13 травня.
Пані Андріана також зауважила, що варто подбати й про збереження земельного банку – здійснити аудит договорів оренди, емфітевзису. Особливої уваги слід приділити обчисленню орендної плати та документальному оформленню таких виплат. Якщо оренда платиться готівкою з каси, то така виплата оформлюється окремим видатковим касовим ордером, а не «загальною відомістю», яка звісно теж може складатися, але для управлінських, внутрішніх цілей агропідприємства. Пані Андріана наголосила, що недоплата, несвоєчасна сплата та несплата оренди – може бути підставою для дострокового розірвання договору, адже має місце порушення прав орендодавця. І для таких випадків Верховний суд сформував свою правову позицію: порушення прав – таки підстава для дострокового розірвання договору оренди.
За загальним правилом зміна власника землі – не є підставою для розірвання оренди чи перегляду умов договору. Водночас є одне «але», якщо сторони в договорі не передбачили інакше. Сьогодні такий пункт може мати лише поодинокі неприємності, адже власник змінюється, якщо ми говоримо про спадкоємців. Втім наявність у договорі оренди формулювання, що зміна власника – підстава розірвання оренди чи перегляду умов, уже з 1 липня 2021 року грозить більш серйознішими проблемами – якщо орендар не дійде згоди із орендодавцем, не викупить землю (не реалізує переважне право), то для покупця «зі сторони» така земля цікава. Купив і розірвав оренду, адже відбулась зміна власника.
Юрист наголосила, що ефективний аудит земельного банку – це не лише перевірка договору оренди на той «пакетний мінімум» істотних умов, що встановлені законом про оренду землі, але й аудит обчислення, нарахування та виплати орендної плати, платіжних документів.
Підготовка до придбання землі, окрім юридичних аспектів оформлення угод купівлі-продажу, трансферу переважного права передбачає не менш важливий етап планування. Слід визначитися де розташована земля, яку маєте намір придбати (ніхто не зацікавлений у «шахматках»); підрахувати прогнозовані фінансові затрати й перевірити належність та достатність документів на підтвердження джерела походження коштів за які придбаватиметься земля.
ІА «Інфоіндустрія»