Андрій Мартин: «Сільгоспугіддя в Україні коштуватимуть стільки, скільки вони зможуть принести прибутку»

Таку думку висловив заступник голови Ради ГО «Земельна Спілка України», доктор економічних наук Андрій Мартин під час дискусії на Першому земельному форумі, організованому юридичною групою EUCON. Про це пише"Інфоіндустрія".

У нас дуже полюбляють порівнювати ціни на землю в Україні з тими, які склалися в розвинених європейських країнах, наприклад, в Голландії. Мовляв, якщо там вона коштує дорого, то в Україні, де чудові чорноземи, вона має бути ще дорожчою. Але таких цін, як у Європі у нас в Україні ніколи не буде, вважає науковець, і пов’язано це з тим, що доходи власників земельних ділянок у ЄС значною мірою формуються за рахунок Спільної сільськогосподарської політики, в основі якої шалені дотації фермерам, а тому в доходах  виробників, які займаються рослинництвом дотації становлять 30%, тваринництвом – 70%.

В Україні ситуація зовсім інша, обсяги державної підтримки ніколи не були захмарними. Тому очікувати великої вартості землі не варто. Але постає питання, на які фактори мають орієнтуватися оцінювачі, перед продажем ділянки. Цих фахівців в Україні налічується близько 3,5 тисяч, близько 800 із них активні, тобто вже зараз працюють на ринку. Оцінити сільськогосподарську земельну ділянку вони зможуть двома способами.  Перший – визначити вартість, виходячи з цін на ринку та характеристик ділянки – розміру, розташування тощо. Другий, виходячи з доходу, який вона здатна приносити.

Виникає запитання: чи є ринок землі в Україні? Так, він діє давно, починаючи з другої половини 1990-х років, в ньому беруть участь і сільськогосподарські землі, бо мораторій поширюється лише на частину земельного фонду. За минулий рік в Україні відбулося 198 тис трансакцій із земельними ділянками. Щоправда, Мінюст не дає поділу на те, які саме це були ділянки, проте мінімум 10-15% із них – сільськогосподарські. В основному, в обігу перебувають ділянки, призначені для особистого селянського господарства та садівництва, які безкоштовно надаються громадянам і якими можна вільно розпоряджатися. Через таку схему можна придбати цілі поля. Головними драйверами ринку сільгоспугідь, як не дивно, є учасники АТО, їм починаючи із 2014 року було видано понад 160 тис земельних ділянок. 73% із них   продаються в перший же місяць після одержання, річ у тому, що одержувачам таких ділянок потрібні передусім гроші і вони не збираються на ній працювати.

Щоб скористатися другим способом оцінювання, треба капіталізувати той дохід, який ця ділянка може принести.  Володіючи більш-менш великим  масивом, умовно кажучи, площею 50 га, власник вже може самостійно займатися товарним сільськогосподарським виробництвом: вести бізнес і розраховувати на певний операційний дохід. Сьогодні в Україні  середній операційний прибуток на гектар становить від 250 доларів США, а найефективніші підприємства одержують 400-450 доларів. Треба взяти цю суму, прокапіталізувати, тобто поділити на ставку капіталізації, яка включає безризикову ставку плюс компенсацію за ризики пов’язані з веденням сільського господарства, сьогодні вона в Україні варіюється в межах 15-18%. Тобто, якщо ваша земельна ділянка приносить $200, діліть цю суму на 0,18 і ви одержите консервативну оцінку вартості, тобто реальна вартість у нас буде варіюватися в межах 1000-1500 доларів за гектар, радить науковець.

Сільгоспугіддя в Україні дуже парцельовані, середньостатистичне поле, яке обробляється  єдиним технологічним масивом – це 30-40 окремих об’єктів нерухомості, або окремих земельних ділянок, кожна зі своїм власником. І якщо розпочнеться вільний обіг сільгоспугідь, їхній продаж відбуватиметься не цілими полями, а паями. Основними продавцями земельних ділянок протягом найближчих років будуть діти й онуки колишніх первинних власників земельних ділянок – більшість із них давно поїхали із села, продали батьківські хати, тож із земельними ділянками прийдуть на ринок першими. Згідно із законом, ділянку спершу потрібно запропонувати орендарю, але він може відмовитися, бо, приміром, немає вільних грошей, тому далі можна продавати, кому завгодно. Моделюємо ситуацію: якщо продається земельна ділянка посеред поля, то потенційний покупець навряд чи зможе розраховувати на дохід від товарного використання. Доведеться передавати в оренду тому, хто вже господарює на полі. Середня орендна плата за новими договорами становить  100-150 доларів за гектар. Це близько 2500-4000 грн, ставка капіталізації становить 0,15, тобто вартість ділянки, що передаватиметься в оренду, становитиме в середньому 20-25 тис грн/га.

«Якщо ми хочемо залучити під земельну ділянку фінансування, одержуємо складнішу ситуацію. Оцінювач на замовлення банку буде визначати не ринкову вартість ділянки, не ту ймовірну суму грошей, яку можна реально одержати, а ліквідаційну вартість. Банку не потрібна ділянка, яку він одержав в рахунок погашення боргу, йому її треба швидко продати і конвертувати в гроші. Але традиційна схема продажу, коли впродовж 3-6 місяців розміщуються оголошення і на ринку відшукується покупець, який придбає земельну ділянку за найвищу вартість, банку не завжди доступна. Доведеться йти на додаткові видатки, пов’язані з управлінням майном, підготовкою його до продажу, самою реалізацією, утриманням, і таким чином ліквідаційна вартість стає меншою, ніж вартість ринкова.

Одним із найкращих індикаторів поняття «ліквідаційна вартість земельної ділянки» є постанова правління Національного банку України №351, яка регулює ризики активних банківських операцій. Там є нескладна таблиця в якій наведено коефіцієнт ліквідності всіх видів майна, яке може використуватися банками як застава. Для таких видів майна як житлова нерухомість або земельна ділянка із побудованим на ній об’єктом, коефіцієнт покриття становить 0,6 – це означає: якщо ринкова вартість вашого майна становить, наприклад, 100 тис грн. і ви хочете його продати, то банк оцінить заставу у 60% від  цієї суми. І якщо ви дійдете до кінця цієї великої таблиці, то там буде останній рядок: «інші земельні ділянки», на яких немає житлової забудови і там стоїть коефіцієнт покриття 0,35 – це означає, що для переходу від ринкової вартості до вартості застави, слід залишити лише 35%. Можливо, зараз цей коефіцієнт є більше політичним рішенням, але в чомусь воно виправдане, адже ринок нерозвинений, а НБУ любить перестраховуватися. Ми також маємо розуміти, що, у разі продажу невеличких пайових земельних ділянок, витрати пов’язані з їх реалізацією можуть бути співмірні із вартістю самої ділянки, адже якщо ви продаєте заставу, то вам треба найняти оцінювача майна, а скільки буде коштувати сама ділянка? Середній розмір паю зараз становить 4,1 га, і якщо його ціна становитиме 20-25 тис га, ми повинні очікувати, що середня вартість земельної ділянки  — 80-100 тис грн., таким чином витребування майна, юридичне обслуговування, оцінка і все інше «з’їсть» суттєву частину вартості плюс, якщо законодавцем будуть запроваджені значні обмеження на ринку щодо ліквідності земельних ділянок, це зробить коефіцієнт ще меншим і, відповідно, власник земельної ділянки зможе розраховувати на меншу суму», — пояснює науковець.

Ще два моменти. Ми чуємо, що держава готова допомогти маленьким фермерам стати покупцями угідь, які вони обробляють. І заклала на ці цілі 4 млрд грн. Проте, що це означає? Що у нас з’явиться дві категорії покупців. Той, який «гратиме» за загальними правилами, і покупець, якому держава на 10-15% здешевила придбання земельної ділянки. І може скластися ситуація, як із купівлею сільгосптехніки – якщо купуєш із державною підтримкою, значить ціни ставимо вищі. Такі моделі цілком імовірні.

Ціна угідь також дуже залежатиме від тих обмежень, які будуть найближчим часом сформульовані, бо якщо ми обмежуємо коло потенційних покупців земельних ділянок, конкуренція буде звужуватися, тоді ринок буде підлаштовуватися під фінансові можливості, тих хто залишається. Ринок – це збалансування. Є пропозиція, є платоспроможний попит тому, чим менше в нас буде коло можливих покупців, тим нижчою буде ціна – вона буде підлаштовуватися під ті гроші, які залишилися в обмеженої кількості гравців.

Нинішнє законодавство, яке регулює набуття власності землі юридичними особами, досить ліберальне, бо сьогодні ніхто не забороняє купувати земельну ділянку юридичним особам з іноземними бенефіціарами, іноземець не може купити напряму, але українська компанія з іноземними бенефіціаром може купити, приміром, ОСГ, є багато прикладів. І якщо ми скажемо іноземцям: «зась», то їм доведеться думати, а що робити із землею, яку вони вже придбали. Є багато цікавих компаній, які інвестували в виробництво ягід, в садівництво, які планували реалізувати проекти з меліорації земель. Відповідно, ці компанії почнуть виходити з бізнесу і дешевше продавати свою землю – тоді з’явиться додаткова пропозиція на ринку. Тому регуляторні речі, можуть дуже вплинути на ціну землі.

 

Інфоіндустрія