Горячая точка: инвесторы кружат над украинской землей

Волна земельной лихорадки уже не в первый раз прокатилась по Украине в 2016 году. Нет, речь не о том, что в стране массово скупали или продавали сельскохозяйственные земли в обход законодательства. Небывалый поток обсуждений земельной реформы фермерами, юристами, депутатами был вызван обыденным для нашей страны продлением земельного моратория на 2017 год.

Горячая точка отсчета, которая разделит аграрную историю Украины на «до и после моратория», уже близко. Ведь даже профильный агарный министр проявил смелость и открыто принял сторону рынка земли в Украине. Рынка пока нет, но все к нему готовятся. Землепользователи «перетряхивают» земельные активы, избавляются от неугодных и приобретают исключительно «удобные» с точки зрения эффективности ведения бизнеса. Иностранцы кружат, выжидают, примеривают силы на случай, если таки можно будет ввязаться в земельный бой извне. Внутри Украины конкуренты уже жгут земли. Битва за землю идет, набирает обороты, но апогей еще впереди. Ситуация напоминает 20-е годы 20 века, когда земельные споры решались в полях кулачным боем. Сегодня проблемы чаще решаются в кабинетах высококвалифицированных юристов.

Диктат паевиков

Стабильный спрос на сельскохозяйственные земли в Украине есть. Более того, он растет, по свидетельству юридических компаний, оформляющих сделки покупки-продажи сельскохозяйственных предприятий. Масштабы сделок уже не те, что были 3-5 лет назад. Больше не слышно об одномоментном расширении земельных банков агрохолдингов на 100-300 тыс. га.

В те времена начала 2000-х годов, ставшие историей, интересы собственников земельных паев ущемлялись по максимуму: редко встречался арендатор своевременно и в полном объеме выплачивавший арендную плату, а, если она выдавалась еще и деньгами, то радости пайщиков не было предела. В большинстве случаев сельхозпредприятия платили натурой: пшеницей, сахаром и т.п. Сегодня ситуация изменилась на прямо противоположную.

«Раньше паевикам «забывали» выплачивать арендную плату. Сегодня моду аграриям, как себя вести – диктует паевик. Цены растут. В Киевской области размер арендной платы за сельхозземли дошел до 9 тыс. грн за гектар, когда совсем недавно здесь платили в пределах 5-6 тыс. грн/га. Такая динамика», — рассказывает Оксана Крыжановская, партнер ALEXANDROV&PARTNERS.

Избежать диктата паевиков можно, заключив не договор аренды земли, а эмфитевзиса. Андрей Кошиль, президент Земельного союза Украины отмечает рост популярности заключения договоров эмфитевзиса в уходящем году: «В 2015 году в Украине было заключено 7800 договоров эмфитевзиса, а в 2016 — уже 11300″. По эмфитевзису землей сельскохозяйственного назначения можно пользоваться неограниченный срок времени, что почти приравнивает договор эмфитевзиса к договору купли-продажи. Естественно, заключая эмфитевзис, придется сразу выложить немаленькую сумму, как и при покупке земли.

Спрос удваивает цены

Растет не только арендная плата. Растущий спрос синхронно удваивает цену земель в составе агроактивов. Формально в нерыночных условиях цены на землю быть не может. Однако при заключении сделок на покупку сельхозпредприятий, специалисты просчитывают цену земли, как одного из активов.

«Если полгода назад наш клиент в Николаевской области продавал хозяйство с ценой земли 650 долл./га, то сегодня стоимость была поднята до 1000 долл./га. Это маленький пример, но о чем это говорит? Спрос на украинскую землю есть и он растет», — резюмирует Оксана Крыжановская.

Президент Земельного союза Андрей Кошиль также отмечает рост спроса и цен на землю сельскохозяйственного назначения: «Мелкие и средние инвесторы идут в выращивание нишевых культур, рассчитывая на высокую маржинальность, и они готовы платить за землю больше».

«Некоторые агрохолдинги расширяются, но ищут землю рядом с основным массивом. Сейчас мы наблюдаем более обдуманный подход к концентрации земли», — рассказывает г-жа Крыжановская.

В свою очередь предложение земли часто формируется из «неудобных» активов. «Из нашей практики скажу, что некоторые агрохолдинги, с которыми мы работаем (с землепользованием 30-60 тыс. га), отказываются от отдельных земельных активов, например, чтобы избежать логистических проблем. Или земли, где есть орошение, а землепользователи не хотят с этой спецификой работать, то эти объекты сбрасывают», — делится опытом Оксана Крыжановская.

Автомобилисты и логисты

Агробизнес сегодня невероятно популярен в Украине. В аграрную отрасль идут предприниматели, которые ранее никогда не сталкивались с этой специфической сферой. «Автомобилисты и логисты, которые не знают, как растет пшеница, покупают сельскохозяйственные предприятия», — делится наблюдениями Оксана Крыжановская. Почему? По словам Оксаны Крыжановской, это происходит вследствие проблем с банками в Украине, когда часто активы предприятий были заморожены на длительное время.

Земля в огне

Еще одна особенность года: в 2016 году как никогда конкуренты начали поджигать поля. И это не фигура речи. Борьба за землю действительно происходит.

Оксана Крыжановская свидетельствует: «Сегодня можем говорить о борьбе за землю. В Украине конкуренты активно начали сжигать поля. Например, нашему клиенту подожгли поле, ибо он поднял арендную плату за землю, чтобы пайщики шли к нему».

Мелкий и крупный бандитизм присутствует в земельных отношениях в самой разнообразной форме. Есть случаи, когда искусственно создается криминальное дело: собственник пая подает в суд на агрария, который якобы повредил его землю.

Продолжают процветать самозахваты. Оксана Крыжановская рассказывает: «Самозахваты происходят. Есть феномен так называемого «припахивания земли», когда припахивают 100 га поля, но на карте его нет. Но уже работают механизмы, когда урожай на захваченных полях собирает другая компания в пользу государства».

 

Кружение инвесторов

Эксперты, работающие в сфере земельных отношений, отмечают, что отложенный спрос зарубежных инвесторов на украинские земли сельскохозяйственного назначения также есть. «Заграница» заняла выжидательную позицию. Инвесторы кружат, анализируют ситуацию в Украине и оценивают свои возможности по выходу на рынок.

Президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль рассказывает: «Интерес к украинским землям огромный. Сайт Земельного союза посещают около 3000 человек ежедневно. По анализу географии посещений, одни из самых активных посетителей – это Норвегия, а также США, Ближний Восток. Понятно, что механизмов пока нет, но иностранцы хотят идти на земли Украины».

Артем Беленков, директор компании SmartFarming видит спрос на украинские земли, исходя из практики 2016 года, следующим образом: «У нас двоякое ощущение на этот счет. С одной стороны, из-за того что продлили мораторий и не решили вопрос с землей, потенциально интересующиеся украинской землей сказали «окей», поговорим через год.

В основном активизировались те, кто уже зашел в Украину. Зарубежные инвесторы, у которых уже была земля или они удаленно управляли ней через хэдофисы, решили привести в порядок свои земли, посмотреть, что у них происходит и подготовить себя к возможному процессу запуска рынка. Чтобы заходили новые инвесторы и активно скупали земли – мы такого не наблюдаем со своей стороны».

Оксана Крыжановская рассказывает о европейских инвесторах: «По европейским инвесторам – я вижу большой интерес к земле большой. Если проанализировать статистику, то количество земельных аукционов очень выросло за минувший год. Что касается европейцев, они заинтересованы в небольшом количестве земли. То есть к нам не приходят с желанием купить 50 тысяч га, а в среднем концентрируют 2-3 тыс. га. Есть два заказа на 10 тыс. га и один из Чехии – на 30 тыс. га».

У Земельного союза свое видение ситуации, исходя из практики 2016 года. Андрей Кошиль рассказывает: «Мы видим усилия некоторых государств, в том числе Китая и Турции по покупке земель в Украине. Это не разрозненные движения отдельных предприятий, а это целенаправленные усилия на то, чтобы изучить ситуацию, оставить здесь представительские офисы, которые будут помогать предпринимателям из других стран в Украине».

По словам Оксаны Крыжановской, есть заинтересованность со стороны Индии и Китая к украинским землям.

Эксперты отмечают, что интерес к отечественным землям со стороны иностранцев неизбежен. «Мы должно понимать, что на Ближнем Востоке почти нет сельскохозяйственных земель, а те ценовые планки на землю, которые стоят в Украине – для них не такие высокие», — уверен Андрей Кошиль.

Добро и зло зарубежной экспансии

Неизбежные попытки внедрения иностранцев на украинские земли несут толику положительных моментов. Андрей Кошиль рассказывает: «У нас есть примеры цивилизованной экспансии, связанные в основном с европейским агробизнесом. С их подачи в Украине открываются агрошколы.  Есть ряд, в частности, немецких фермеров, которые занимаются социально ответственным бизнесом, развивают направление «Био» в агропроизводстве на украинских землях».

С другой стороны, «Если будут заходить китайские инвесторы — это, наверное, не очень хорошо с точки зрения экологии и самого формата ведения бизнеса», — считает г-н Кошиль. Здесь радует только тот факт, что по словам эксперта, китайцы пока более активно продвигаются на земли Африки, чем Украины.

Парцелляция губит и спасает

Часто то, что нас губит, то нас и спасает. Говоря об экспансии на украинские земли, парцелляция или дробление земельных участков в собственности пайщиков, препятствует захвату крупных массивов земель. «Парцелляция земель, которая не дает кому-то скупить земли – она и спасает, так как у частных собственников по 4 га в среднем (это средний пай). Набрать даже тысячу гектаров очень непросто. Все, кто заходят сюда централизовано – смотрят на пресловутые 10 млн га земель, которые как бы находятся в государственной собственности. В реальности их никто не видел. В свое время в государственном Земельном банке пытались внести в устав госземли, проводилась инвентаризация. Мы знаем результаты этой инвентаризации – на практике будет набрать тяжело даже один миллион из этих госземель.

Тем не менее на приватизацию сельскохозяйственных госземель, таких как земли академии аграрных наук, Укрконярство и так далее, стоит очередь. «В этой очереди могут передраться. Почему? Там уже сформированы крупные массивы, туда проще зайти: если решаешь вопрос, то с кем-то одним и надолго. Поэтому и возникает идея первоочередного введения рынка на государственных сельхозземлях. Сейчас они предлагаются в аренду на аукционах», — рассказывает Андрей Кошиль.

Взгляд в будущее

Земельное будущее Украины скрыто от всех. И землесобственники, и арендаторы, и потенциальные инвесторы готовы к любому развитию событий: как к отмене, так и дальнейшему сохранению моратория на продажу сельскохозяйственных земель. В Земельном союзе уверены в необходимости объединения сельхозпроизводителей в организации, способные донести аграрные проблемы до законосоздателей. Что всегда поможет фермеру – так это кооперация. Вместе мы сильнее.

Оксана Король

В статье использованы материалы панельной дискуссии VIII Международной конференции «Ведение агробизнеса в Украине», организованной Украинским клубом аграрного бизнеса. Статья опубликована в журнале «Агроиндустрия»