Ринок землі як інструмент розвитку АПК, сільських територій та економіки України

На завершальний етап земельної реформи в Україні, який полягатиме у запровадженні обігу сільгоспугідь, можна дивитися під різними кутами зору – політичного, соціального, юридичного, екологічного та інших. З економічного досліджуємо цей процес із допомогою академіка НААНУ, доктора економічних наук, директора ННЦ «Інститут аграрної економіки» Юрія Лупенка.–Юрію Олексійовичу, ключем до скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення є ухвалення закону про обіг сільгоспугідь. Але чи достатнього цього, щоб ринок землі в нашій країні набув цивілізованого і повноцінного характеру?

–Початок земельної реформи в Україні датується 1990-м роком, коли було ухвалено відповідну постанову Верховної Ради, і власне кажучи, з того часу, коли набув чинності Земельний кодекс, можна говорити, що в Україні запроваджено ринок землі. Обіг сільгоспугідь, навколо якого точиться стільки дискусій, є лише одним із його елементів. Треба сказати, що він хоч і повільно, але все ж формувався протягом останніх років. Було ухвалено закон про державний Земельний кадастр, запроваджені інструменти регулювання оренди угідь, їхньої оцінки і таке інше. Тепер все звелося до ухвалення одного закону. Але дуже важливого і ключового, тож до роботи над ним слід підійти надзвичайно відповідально. Якщо ми підписали угоду про Асоціацію з ЄС і заявили про незмінність європейського курсу, то мусимо скористатися досвідом спільноти у регулюванні земельних відносин. А він, той досвід, свідчить, що обіг сільгоспугідь слід досить жорстко регулювати низкою вимог до покупців, продавців та процедур продажу, реєстрації, застави, землекористування. Головна мета цих обмежень – земля має постійно залишатися у сільськогосподарському використанні, зберігати свою родючість, не становити загроз для довкілля. Бо це не лише площа для виробництва сільгосппродукції, а й територія для проживання, ресурс, який сприяє збільшенню зайнятості населення, збереженню національної ідентичності. Загалом ми нарахували близько десяти різних регуляторних механізмів, які запобігають спекуляції, концентрації великих площ в одних руках, хижацькому їх використанню, продажу ділянок недосвідченим людям, далеким від аграрного виробництва тощо. Одне слово, ми вважаємо, що у нас мусять бути запроваджені такі ж механізми. Їх можна було б передбачити в законі про обіг сільгоспугідь і цього, може, й було б і достатньо, якби всі інші елементи ринку ми вже сформували, тим часом більшість із них перебувають або в недовершеному, або зародковому стані.

–Ви, певно, маєте на увазі Державний земельний кадастр, який не повністю заповнений, до того ж містить багато накладок?

–І накладки меж ділянок, і незаповненість, і дуже багато інших недоліків. Коли проводилося паювання і видавалися акти, діяли одні технічні підходи до нанесення координат, зараз вони більш сучасні, тобто багато документів потребують уточнення. Є й питання до інвентаризації земель. Принаймні ми нарахували вісім позицій, які треба було б завершити. Більшість із них стосуються інфраструктури обігу…

–Про що йдеться? Про Земельний банк, Земельний фонд?

–Про системи страхування, підтримки ліквідності земельних ділянок. Ви, мабуть, знаєте історію невдалого заснування Земельного банку. Нас залучали до розробки відповідного законопроекту і створення цієї фінансової установи. Ми пропонували, щоб вона виступала як регулятор обігу сільгоспугідь, тобто підтримувала їх ліквідність, так як Нацбанк вживає заходів для підтримки курсу національної валюти. Коли є її надлишок, скуповує, і коли бракує, то навпаки, викидає, і таким чином мало б відбуватися регулювання ринку землі. Але перемогла інша концепція: було прийнято рішення створити структуру, яка концентрувала б ці земельні ділянки і передавала їх в оренду, тобто вийшов регулятор, але не зовсім той, що треба, а може, й зовсім не той. Але якщо банк одержує землю практично у свою власність, то для неї виникає загроза переходу не в ті руки через процедуру банкрутства, чи просто через вимогу за боргами. На нашу думку, Земельний банк окрім функції регулятора міг би виконувати ще й роль установи, яка надає кредити, а ще краще, дотацій для потенційних покупців земельних ділянок. Ми вважаємо, що ними мають бути винятково фізичні особи. Загалом, наш Інститут розробив дорожню карту запровадження ринку землі, яка включає дев’ять етапів, які передбачають і вдосконалення Земельного кадастру, і доведення до логічного завершення тих процесів, які розпочалися ще з 1992 року. Треба рухатися вперед, бо затягування не дає можливості скористатися перевагами ринку земель сільськогосподарського призначення.

–Чи хтось прораховував економічні, соціальні, демографічні наслідки запровадження ринку землі? Наприклад, варіант, якщо він буде виконаний згідно з усіма вимогами, а другий, якщо його запустять ось у такому сирому вигляді…

–Навіть, якщо реалізуємо на 100 відсотків нашу дорожню карту, все одно в умовах нинішнього стану держави виникає дуже багато ризиків. Якою не була б ідеальною модель земельного ринку, вона не зможе повноцінно працювати у державі з нестабільною економікою, слабкими державними інституціями, високим рівнем корупції і злочинності. Ми не маємо змоги передбачити наслідки всіх процесів, проте макроекономічні прорахували. Наприклад, ми вважаємо, що початок купівлі-продажу земель вимагатиме введення в обіг додаткової суми готівки, для обслуговування цих операцій. Знадобиться приблизно стільки ж грошей, скільки обертатиметься на момент запуску купівлі-продажу. Тобто державні інституції мають бути готові до цього.

–Чи не прогнозували ви наскільки активним буде ринок землі на початковому етапі і якими будуть ціни?

–За результатами наших досліджень встановили, що одразу шукатимуть шляхи продажу своїх наділів близько 10% власників. Це в основному люди без спадкоємців, ті, які перебувають у тяжкій фінансовій ситуації, а також особи, які успадкували землю, і їх нічого з нею не пов’язує.  Приблизно 40% із них готові продати землю за ціною не менше тисячі доларів, а 60% – за ціною не менше семи тисяч доларів за гектар. Тобто більшість хоче одержати пристойну європейську ціну. Проте бажання – це одне, а ринкові реалії – зовсім інше. 10% – це досить серйозна пропозиція, я б сказав, її надлишок, а тому, можна очікувати, що ціни впадуть до мінімальних значень, тобто дорівнюватимуть нормативній оцінці. В таких умовах треба застосовувати ті регулятори, про які я вже говорив.

–Через Земельний банк?

–Ми пропонували створити статутний капітал Земельного банку за рахунок земельних облігацій, які слід випустити під землі державної власності і прив’язати вартість цих земель до біржового курсу, щоб зацікавити цю установу підтримувати свій статутний фонд на високому ринковому рівні, достатньому для того, щоб виконувати нормативи НБУ. Щоб він був зацікавлений підтримувати стабільно ліквідний курс земельних ділянок. Чим вищою буде їхня вартість, тим вищим буде статутний капітал, якщо ж вартість землі падає, він вимушений брати участь у цьому обігу, тобто втручатися у процес.

Ще одна проблема. Як правило, у країнах зі слабкими економіками, вартість землі буде нижчою, ніж у сильних. Це пов’язано з купівельною спроможністю населення, високими кредитними ставками. По тій моделі, котру ми обраховуємо, окрім тих обмежень, про які я говорив, пропонуємо запроваджувати обіг сільгоспугідь поетапно. На першому етапі протягом п’яти років цей ринок має бути запроваджений винятково для фізичних осіб для того, щоб сформувати середній клас на селі. Важливу роль у цьому має відіграти обмеження землеволодіння. Адже концентрація угідь несе значні ризики. Якщо компанія має 100-500 тисяч га землі і з якихось причин не посіяла, то це вже загроза – економіці країни та її продовольчій безпеці.

Є різні пропозиції: від 100 до 500 га – в одні руки, ми ж вважаємо оптимальним варіантом 200 га. Тобто фермерська сім’я матиме у власності в середньому 400 га. Це та площа, яка дасть змогу одержати необхідний економічний ефект. Але щоб зібрати навіть такий порівняно невеликий земельний банк потрібні значні фінансові ресурси. Якщо земля коштуватиме по тисячі доларів за гектар, треба десь знайти 400 тисяч доларів. Звідки такі гроші у фермера?  Кажу це для того, щоб ми розуміли, що не так швидко і просто піде процес купівлі-продажу землі. Тобто якщо ми зробимо фермера головною дійовою особою ринку землі, треба думати про те, як зробити його платоспроможним.

–Чи не має ризику переформатування землекористування? Як це може позначитися на виробництві сільгосппродукції?

–Ці ризики будуть реальними, якщо ми на першому етапі дозволимо брати участь в обігу сільгоспугідь юридичним особам, які мають значно більші можливості, ніж фізичні. По-друге, механізм юридичної особи, яка має багато засновників, серед яких можуть бути іноземні компанії, створює останнім сприятливі умови для скупівлі земель. Звичайно, після початку запровадження руху земель, формат АПК буде змінюватися, але не суттєво. Я вже говорив, що спочатку намагатимуться продати свої паї близько 10% відсотків власників. Потім цей відсоток буде знижуватися. У всьому світі щорічно продається не більше 1% угідь. Я гадаю, що АПК встигатиме пристосуватися до цих змін. Треба ще й врахувати менталітет українських селян, які завжди берегли землю і позбувалися її лише в крайньому випадку. Дуже важливо також закласти механізми, які дадуть змогу тривалий час не змінювати цільове призначення сільгоспугідь. Треба також надійно захистити наділи селян від рейдерства та інших махінацій. Так, ми запровадили електронні реєстри прав власності на майно та землю, але вже маємо масу випадків, коли ту власність у людини забирають, а вона про це й не знає. Це проблема правоохоронних органів, але і її ми повинні враховувати. Тобто підхід має бути комплексний.

–Кажуть, що після скасування мораторію на продаж сільгоспугідь інвестиції потечуть в АПК просто рікою?

–Ми теж пов’язуємо запровадження ринку землі із залученням інвестицій та кредитів,  адже наші і зарубіжні банки, а також бізнес віддають перевагу співпраці не з орендарем, а з власником, який відповідає власністю ділянки. Чи можна буде брати довгострокові кредити за меншими відсотками? Гадаю, що так, але не можна розраховувати на те, що в нас одразу стане так, як у Європі. Зниження відсотків відбуватиметься в міру оздоровлення фінансової системи та розвитку ринку землі, коли максимально зменшиться кількість ризиків і для землевласників, і для банківських установ. Скільки прийде інвесторів? Є різні оцінки. На великий потік розраховувати не варто, будуть придивлятися, якщо держава піде по тому варіанту, який ми пропонуємо, коли покупцями будуть фізичні особи, то великі ділянки сформуються ще не скоро, а від розміру ділянки залежить і потік інвестицій.

–Як вплине на собівартість і вартість продукції та обставина, коли виробник почне працювати на приватній землі?

–На сьогодні вартісна складова землі після паювання, оформлення актів так чи інакше бере участь у формуванні собівартості продукції, починаючи від орендної плати і закінчуючи витратами на поліпшення родючості грунтів, а тому не можна сказати що вартість землі не перебуває в економічному обороті. Ціна землі, на яку ми орієнтуємося, становить  в середньому 27-30 тисяч гривень за гектар, але й ця цифра не повністю відображена у вартості продукції. Так, є пропозиції зробити вартість землі основою ціни на  сільськогосподарську продукцію. Але можна знайти протилежні аргументи. Один із них: земля за один рік не може перенести свою вартість на продукцію. Наприклад, витрати на гектар в Україні в середньому становлять 10 тисяч гривень в залежності від культури, якщо додати до них 30 тисяч вартості гектара, то це вже буде 40 тисяч гривень. Одне слово, такий підхід може призвести до збільшення вартості продукції, як мінімум у чотири рази. Ринок завжди передбачав і передбачає два полюси: пропозиція і попит, останній, особливо в нинішніх умовах, невисокий. Від того, що ми поставимо ціну на тонну пшениці, скажімо 10 тисяч гривень а на хлібину – 100 гривень,  від цього прибутки аграріїв не збільшаться. Звичайно, ми стоїмо на захисті інтересів селян, і через механізм включення вартості землі у калькуляцію вартості можна було б на законних підставах забезпечити паритет цін між сільськогосподарськими і промисловими товарами. Але ринок диктує свої умови.

–Було б добре, якби ця дорожня карта була реалізована…

–На жаль до вітчизняної науки прислуховуються все менше й менше. Чомусь вірять більше різним експертам, котрі, ясна річ, просувають чиїсь інтереси. Проте експертний метод  – це лише один із десятків, сотень способів аналізу проблеми. Але щоб об’єктивно і комплексно її оцінити, треба проводити більш глибші і широкі дослідження і це може забезпечити тільки наука. Будемо намагатися, щоб ідеї, закладені в Дорожній карті, стали надбанням всього суспільства. А далі нехай воно вирішує, яка модель земельного ринку йому підходить. Дуже важливо, що у ній домінували інтереси держави, селян, виробників і місцевих громад. Запровадження ринку землі – не самоціль, а один із інструментів розвитку АПК, сільських територій, економіки в цілому. Якщо будемо виходити з таких постулатів, реформа приречена на успіх…

Розмову вів Олександр КАРПЕНКО.

Інфоіндустрія

Читайте нас у Telegram