Как купить землю под сад в Украине

В Украине очень популярным становится садоводческий бизнес, а он начинается с приобретения земли. В нашей стране на законных основаниях можно сформировать земельный массив под сад, используя несколько способов. Где и по какой цене сегодня оформляется земля под сады, что выращивают фермеры и как не попасть впросак с выбором земельного участка? Подводных камней и нюансов много: это близость к вредным производствам, свинарникам, газопроводам, уровень грунтовых вод, плохое качество почв или их несоответствие выбранным культурам, а также некачественно оформленные документы на землю. Рассказать о ситуации с закладкой садов, виноградников и ягодников “Инфоиндустрия” попросила президента Земельного союза Андрея Кошиля.

Мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения продолжает действовать, какие проблемы для плодоовощеводства он несет?

Парламент в очередной раз продлил мораторий до 1 января 2017 года. Но нет уверенности, что, даже, начиная с этой даты, мораторий будет снят. Так как окончательным условием для отмены земельного моратория является принятие закона «Об обороте сельскохозяйственных земель». По сути граничного срока для действия моратория не существует.

Наличие моратория создает неудобства прежде всего для тех видов сельскохозяйственного производства, которые связаны с длительным использованием земли: садоводства, ягодничества и виноградарства. Чтобы заложить многолетние насаждения и оснастить их системой полива, требуются значительные капиталовложения. Поэтому самая распространенная форма земельных отношений в Украине – краткосрочная аренда – не подходит для создания садов и виноградников.

Как лучше решить земельный вопрос начинающим садоводам?

Желающим начать садоводческий бизнес может подойти долгосрочная аренда земли. Напомню, что минимальный срок аренды в Украине составляет сегодня 7 лет, а максимальный – 50 лет, согласно изменений законодательства, которые вступили в силу в 2015 году.

Кроме того, приятным нововведением является сокращение перечня документов, который сопровождает договор аренды. Если раньше в договоре аренды прописывалось 11 обязательных условий, то теперь только три – срок, объект аренды и ее стоимость. К последнему нововведению приложил усилия и Земельный союз Украины.

Однако аренда всегда несет риски возможного разрыва договора владельцами земельных паев. Какие альтернативы аренде Вы можете предложить?

Первый путь – это прямая покупка сельскохозяйственных земель, которые не попадают под действие моратория. Такие земли у нас есть — они оформляются по статьям 118 и 121 Земельного кодекса для ведения личного крестьянского хозяйства (в Украине принято сокращение – земли ОСГ).

Какой земельный массив может сформировать фермер, покупая земли ОСГ?

Покупая земли ОСГ, следует учитывать, что на одного человека отводится до 2 га, бывает меньше. В свое время они оформлялись на работников социальной сферы села – сотрудников сельских клубов, учителей и т.п. Такие массивы есть в Украине, их немного, о них знают главы сельсоветов. Если же вам предлагают участок ОСГ больше, чем 2 га – это уже паевые земли – и они попадают под действие моратория.

Из земель ОСГ реально сформировать массив в 5-10 га, что достаточно для небольшого сада.

Какова стоимость подобной покупки земель ОСГ в среднем по Украине?

Неподмораторные земли ОСГ – достаточно редкий вид земельных участков. Как правило, за его оформление владельцы платили дорого, включая неофициальные платежи. Поэтому цены на такие виды земель редко опускаются ниже 5 тыс. долларов за 1 гектар. Отдельные участки можно найти и дешевле, но сформировать из этого вида земель массив, приемлемый для закладки сада, – тяжело.

Высокие цены на земли ОСГ сложились в Киевской, Одесской, Львовской областях. Однако устоявшихся цен нет, и в любом регионе есть смысл вести переговоры с владельцами земель.

Купив земли ОСГ, можно ли на них вести строительство, например, теплиц?

На этих землях можно создавать объекты сельскохозяйственной недвижимости: теплицы, элеваторы и др.

Бытует мнение, что для строительства обязательно необходимо менять целевое назначение земель, но это не так. Есть специальные виды землеустроительной документации, которые позволяют легально строить на земле сельскохозяйственного назначения.

Однако земель ОСГ в Украине мало. Какие еще пути решения земельного вопроса существуют для плодоовощеводства?

Второй полностью законный путь – договор эмфитевзиса. Это слово немного пугает, так как оно возникло еще в 3 веке д.н.э. в Древней Греции. Слово «эмфитевзис» означает использование чужой земли для выращивания сельскохозяйственной продукции. В украинском законодательстве этот термин появился в 2002 году с принятием нового Земельного Кодекса. Однако до 2013 года договора эмфитевзиса не оформлялись, так как Госкомзем не был готов регистрировать подобные договора – не были утверждены соответствующие Книги регистрации. Сегодня договор эмфитевзиса стал доступен — регистрацию может осуществить не только регистратор прав при Министерстве юстиции, но и нотариус. Более того, практика распространилась абсолютно на все регионы Украины.

В чем преимущество эмфитевзиса при закладке многолетних насаждений?

Эмфитевзис позволяет пользоваться землей очень продолжительное время. Также этот вид договора менее зарегулирован, в сравнении с договором аренды земли. Если по формам и условиям договоров аренды, возникают неопределенности, то по эмфитевзису – нет.

В договор эмфитевзиса государство практически не вмешивается, а это означает, что согласование его условий лежит в плоскости договоренностей собственника и сельхозпроизводителя. Например, нет обязательной привязки к нормативной оценке земель, индексации, типовой формы договора. Кстати, оплату за весь срок пользования эмфитевзисом можно закрыть одним единственным платежом.

Это очень гибкий инструмент и, самое главное, легальный механизм покупки земли. Вместе с тем, такая свобода предъявляет особенные требования к качеству подготовки договора и его юридической проработке.

Встречается ли в Украине практика заключения договоров эмфитевзиса, когда предусматриваются периодические платежи? Когда это имеет смысл?

Да, такое возможно. Встречаются договора эмфитевзиса, когда часть стоимости земли выплачивается сразу, а остаток — растягивается на несколько лет. По сути – это покупка земли в рассрочку, что очень удобно в условиях тотальной недоступности кредитных ресурсов в Украине.

Также можно предусмотреть одноразовый платеж плюс пожизненное содержание, что актуально для некоторых собственников.

Эмфитевзис имеет ограничения по срокам?

Ни верхней, ни нижней границы сроков у эмфитевзиса для частных земель нет, однако по землям государственной и коммунальной собственности верхняя планка — 50 лет.

Если по договору эмфитевзиса предусмотрен один платеж – это будет цена земли, равная цене покупки?

По сути, да. Вопрос цены на землю для Украины — больной. Агропроизводители, как правило, готовы платить 10-20 летнюю арендную плату в качестве цены земельного участка. В свою очередь, собственники при формировании цены часто пытаются «обменять» свой пай на обучение детей, улучшение жилищных условий, покупку машины и т. д. Это приводит к чудовищной диспропорции между тем, что готовы заплатить и тем, за что готовы продать. Даже если всего 10% собственников ведут себя нерационально, целостный земельный массив превращается в «лоскутное одеяло», на котором невозможно нормально заниматься аграрным бизнесом. Идея о том, что по 300 или даже по 1000 долларов за гектар можно скупить сотни тысяч гектаров — это миф.

В тоже время, при грамотной стратегии, сопровождении и юридическом оформлении, формирование небольших массивов от десятков до нескольких сотен гектаров является хотя и сложным, но вполне выполнимым заданием.

Можно ли продать право эмфитевзиса?

Право эмфитевзиса – это вещное право. Одно из преимуществ эмфитевзиса, в сравнении с договором аренды, – его можно законно продать третьему лицу, можно внести в уставный фонд, можно подарить.

Какие ограничения накладывает законодательство на размер земли по договорам эмфитевзиса и аренды?

Сегодня в Украине нет ограничений ни по договорам аренды, ни по договорам эмфитевзиса. Боле того, с 1 января 2015 года нет ограничений по покупке земли в собственность. До этого срока купить можно было не более 100 га земель в одни руки, но срок этой нормы уже истек.

Можно ли сдать в аренду землю, полученную на правах эмфитевзиса?

Аренда и эмфитевзис – это два взаимоисключающих вида пользования земельным участком. Если земля в аренде – договор эмфитевзиса на нее заключить нельзя. Если заключен договор эмфитевзиса, то эту землю уже невозможно сдать в аренду.

Можно ли получить кредит под землю на праве эмфитевзиса?

Банки куда охотнее выдадут кредит фермеру, если земля оформлена на праве эмфитевзиса, ведь в случае невозврата кредита право эмфитевзиса можно продать, право аренды – нет.

Может ли фермер без юридического образования в одиночку справиться с законным оформлением земли для закладки сада?

Можно, но это довольно сложная задача. Земельная реформа в Украине длится 24 года и в течение этого времени действовало три разных Земельных Кодекса, принято более 70 законов и более 900 подзаконных актов, которые регулируют земельные отношения и, к сожалению, часто противоречат друг другу. Также обязательно нужно учитывать судебную практику и «региональные особенности» землеустройства, которых быть не должно, но фактически они очень сильно влияют на скорость и стоимость оформления земли.

Из основных проблем можно выделить накладки участков друг на друга, «двойные» собственники (когда одну и ту же землю выделяли нескольким лицам), отсутствие участков в кадастре или землеустроительной документации на них. Эти и другие проблемы могут стать причиной многих неприятностей вплоть до потери участка. И если для производителей однолетних культур это не очень критично, то для тех, кто намерен работать на земле долго, вкладывать большие средства, — это уже катастрофа.

Конечно, перед покупкой земли или оформлением эмфитевзиса желательно провести доскональный аудит земельных участков. Проанализировать землеустроительную документацию, проверить наличие и полноту данных в кадастре, вынести участки в натуру, чтобы избежать межевых споров с соседями, проверить наличие ограничений в использовании, защитных и санитарных зон, загрязнения почвы нефтепродуктами и солями тяжелых металлов, наконец, планов развития территорий, согласно которым земли могут быть изъяты для общественных нужд.

Какие подводные камни всплывают при выезде на земельный участок, на котором планируется закладка сада?

Можно наткнуться на вредное производство. Приведу пример: наши клиенты хотели закладывать сад рядом со свинарником и попадали в санитарную зону. Также недавно отговорили клиента от покупки участка из-за того, что он попадает в перспективную зону расширения автомобильной дороги. Часто также причиной отказа может быть близость грунтовых вод, плохое качество почв или их несоответствие выбранным культурам, сильно выраженный рельеф, торфяники.

Проверяется близость участка к газо- и нефтепроводам. К примеру, многие сельхозпроизводители поплатились за распашку курганов, при этом они не знали, что повреждают исторический памятник.

Особенно бдительными нужно быть тем производителям, которые планируют экспортировать свою продукцию в ЕС — там очень жесткие экологические требования.

В какие организации лучше обратиться за услугами земельного аудита?

Ассоциация «Земельный союз Украины» объединяет землеустроительные компании, которые занимаются такой деятельностью по всей территории страны. У нас есть 42 региональных представительства, которые используют наши наработки и более чем 10-летний опыт — мы были первопроходцами земельного аудита. В тоже время, наверняка есть юридические и землеустроительные компании, которые в той или иной степени могут выполнить проверку участков — наша ассоциация не монополист.

Какие еще услуги предоставляет Земельный союз Украины?

В принципе, все, что касается поиска, оформления и защиты земли по всей территории Украины, мы делаем. Можем подыскать участок по требованиям заказчика, провести его аудит, помочь в переговорах с продавцами, посоветовать оптимальную стратегию покупки и осуществить ее, провести консолидацию массива. Запроектировать новые или узаконить имеющиеся сельскохозяйственные строения и коммуникации.

Конечно, выполняем землеустроительные и оценочные услуги, а также защищаем интересы заказчиков в суде или других государственных органах.

Что вы можете рассказать о проблеме заброшенных садов?

Проблема заброшенных садов появилась в результате паевания их государством на слишком мелкие участки. Часто встречалась ситуация, когда селянин получали пай в виде 4 га пашни и в довесок ему выделяли 6-8 соток сада. В результате сегодня сад площадью 10 га может иметь более 100 собственников. Владельцы не спешат оформлять столь незначительные земельные владения. Одно дело оформить пай в 4 га и получать на него арендную плату и совсем другое 8 соток сада – на которые нет арендаторов.

При этом транзакционные издержки по оформлению участка, внесению его в кадастр — одинаково высокие и не зависят от размера участка.

Поэтому оформить аренду заброшенного сада даже в 10 га – очень невыгодное дело. К тому же нет механизма подобного оформления, и найти всех собственников практически нереально.

Счет такой земли под садами идет на сотни тысяч гектаров по всей Украине.

С виноградниками та же проблема встречается?

Нет, заброшенных виноградников мы не встречали. С ними другая история. Когда паевали виноградники, то получилось, что собственники земли – одни, а собственники виноградников как капитальных вложений – другие. На практике собственники участков и агропроизводители в конце концов приходят к компромиссу.

Исходя из вашей практики, какого размера сады сегодня формируют производители и что культивируют?

Сегодня спрос на земельные массивы под сад на уровне 10-30 га. Садовый сегмент популярен, в этот бизнес заходят и фермеры, и люди из города, которые ранее не занимались сельхозпроизводством.

Конечно, мегамодной культурой для сада является грецкий орех. Орех не особенно привередлив к качеству земли, и находит хороший сбыт, особенно на экспорт. Эту культуру активно закладывают, а также фундук (лещину). В тоже время выращивают и фруктовые сады.

Оформляют много ягодников, в частности, под голубику и малину.

Закладывая ореховый сад, производители в междурядьях временно (на 7-8 лет до периода плодоношения) выращивают малину или скороспелую сливу, иногда даже капусту.

В каких регионах закладывают больше садов и ягодников?

Это, конечно, центральные области Украины – самые пригодные для агробизнеса – Полтавская, Винницкая, Киевская, Черкасская, Кировоградская.

Ягодники закладывают больше в Полесье. Если речь о голубике – то она требует кислых грунтов – это Житомирская, Ровенская области.

В южных регионах ключевым фактором успеха является орошение. Если есть система полива, то земли берут под выращивание ранних овощей и ореха.

В Америке орех выращивают именно на юге. Учитывая, что это культура боится заморозков, то самое целесообразное выращивание культуры – в южных регионах.

Беседовала Оксана Король

Инфоиндустрия

Читайте нас у Telegram