Конец застоя на рынке земель сельхозназначения

Дебаты вокруг снятия земельного моратория в Украине не умолкают. В то же время рынок сельхозземель, хотя и непризнанный официально, существует и функционирует. Постоянные изменения законодательства в этой сфере воспринимаются как данность и не пугают хлеборобов. Участники земельного рынка давно привыкли работать в условиях неопределенности и риска. Сегодня можно подвести итоги 1-го полугодия 2015.

Рост рынка

Несмотря на войну, рынок растет. В начале 2014 года, земельный рынок брал паузу, и ждал, как развернутся события в стране. Так как военный конфликт не вышел за рамки двух регионов, то это стало сигналом, что в остальных – землю покупать можно. Учитывая, что в 2014 году низкие цены сельхозпродукции разорили много мелких аграриев, на рынок было выброшено широкое предложение корпоративных прав на агроактивы, в том числе и землю.

По информации Земельного союза, на рынке сегодня преобладают покупки мелких и средних агропредприятий. «С начала 2015 года на рынке сельхозземель отмечается рост активности. Можно сказать, что происходит перераспределение обрабатываемых земель от менее удачливых сельхозпредприятий в пользу тех, кто работают более эффективно и имеют возможность наращивать земельные банки», – рассказывает Андрей Кошиль, глава Земельного союза.

«Если говорить о частном секторе, то, количество желающих купить – продать земельные участки, не подпадающих под действие моратория – увеличилось, как и количество сделок. Конечно же, речь не идет о Крыме, Луганской и Донецкой областях», – свидетельствует Анжелика Ливицкая (Штукатурова), старший юрист компании Dentons .

Генераторы спроса

По данным Земельного Союза, спрос на рынке сельхозземель генерируют предприятия и предприниматели, которые потеряли земли на юго-востоке и в Крыму.

«Судя по поступающей информации, агропредприятия, имеющие земельные банки в Крыму, либо замораживают там деятельность, либо существенно сокращают площади в обработке. Также рассматриваются варианты продажи крымских активов и полного ухода с полуострова», – рассказывает Андрей Кошиль.

Заходят на рынок сельхозземель и «новички» – предприятия из других отраслей вкладывают часть средств в агробизнес. По словам Лилианы Дмитриевой, директора плодово-ягодного питомника «Брусвяна», участились переходы бизнесменов из стагнирующей строительной сферы в сельское хозяйство. Самые смелые из иностранных компаний также начинают свои аграрные проекты.

По наблюдениям Анжелики Ливицкой, иностранцы с опаской вкладывают средства в украинские черноземы. «Военно-политическая ситуация в стране заставила выжидать иностранных инвесторов. Зарубежные компании готовы инвестировать, однако, учитывая, уровень риска, – пока выжидают, но внимательно наблюдают».

Логистическая оптимизация

«Довольно распространенной практикой с начала года стала логистическая оптимизация земельных банков — предприятия отказываются от небольших массивов, находящихся вдалеке от основных мощностей, меняются друг с другом», – сообщает Андрей Кошиль.

Ярким примером логистической оптимизации стала сделка, закрытая 8 июня 2015 года между агрохолдингами «Мироновский хлебопродукт» и «Агрокультура». Это был чистый обмен землями без денежной корректировки. «МХП» отдала права на 40 тыс. га сельхозземель в РФ в обмен на контроль над 100 тыс. га в Украине. Указанная сделка по переходу прав на сельхозземли на сегодня является самой крупной в 2015 году.

По мнению президента Земельного союза, сельхозпроизводители теперь больше интересуются качеством земель. «Если раньше усилия крупных агрохолдингов были направлены на расширение земельных банков для привлечения финансирования, в том числе и на внешних рынках, то сейчас упор делается на качество земель, а также — на повышение эффективности производства».

Мораторий мешает мелиорации

Одной из тенденций на земельном рынке в последние годы стал отказ от земель в южных регионах. Агропроизводство не имеет там перспектив без возобновления работы мелиоративных систем. «Сельхозпроизводители стали активнее переносить свою деятельность из южных регионов в области с лучшим обеспечением влагой – сказывается изменение климата и повышение потерь от засухи», – говорит Андрей Кошиль.

Проблема мелиорации на Юге стоит давно и остро. Системы, построенные во времена СССР, сегодня разрушены на 70%. По данным Госводагентства, их разворовывание продолжается и по сегодняшний день. Возобновление мелиоративных систем должно осуществляться совместно с решением вопроса собственности на землю.

«Есть большой интерес к возрождению мелиоративных систем, однако такие проекты несут риски связанные с неопределенностью прав на землю. Мораторий не дает выкупить участки, на которых находятся системы, а вкладывать существенные средства в строительство или восстановление мелиорации на арендованных и фрагментированных землях инвесторы опасаются», – сетует Андрей Кошиль.

Страсти по мораторию

Будет или не будет в Украине открыт рынок сельхозземель — сегодня никто не знает. Эксперты сходятся в одном – процесс открытия рынка требует времени и технической подготовки.

«Автоматически рынок сельхозземель 1 января 2016 года не будет открыт. Для его старта нужно собрать большинство голосов в Верховной Раде, что сделать очень непросто», – считает Андрей Кошиль.

Анжелика Ливицкая так комментирует ситуацию: «Многие не совсем правильно читают условия моратория, считая, что он автоматически будет снят с 1 января 2016 года. Это – не так. Он будет снят только после принятия закона об обороте земель с/х назначения. Президент предложил мораторий закончить и полностью открыть рынок земель с/х назначения в Украине.

Однако все фракции выступают «против», приводя следующие аргументы:

1.Украина не готова к запуску рынка с/х земель;

2.Высокий уровень коррупции в земельной сфере приведет к злоупотреблению и нарушению прав граждан;

3.Высокий уровень предложений приведет к резкому снижению цены на землю, от чего пострадают физические лица – собственники земельных участков.

Конечно же, если Верховный Совет не готов поддержать идею Президента, а такая позиция была очень четко озвучена представителями всех партий на недавних земельных дебатах, рынок открыт не будет».

Время менять правила

Эксперты видят в отмене моратория возможность избавить страну от законодательных аномалий и поводов для коррупции. Андрей Кошиль – сторонник земельной реформы: «Активизация дискуссий о будущем рынке земель, на мой взгляд, позитивна. Сегодняшнюю ситуацию в земельной сфере трудно назвать нормальной – тотальная коррупция, множество неразрешенных в законодательстве вопросов, истощение почв, неэффективное хозяйствование и другие проблемы требуют от государства изменения правил игры и продолжения реформ».

Возможность привлечь инвестиции в агробизнес видит в запуске рынка земель Анжелика Ливицкая: «Мы все, в том числе и депутаты, понимаем необходимость инвестиций в аграрную сферу. Без открытия рынка земель сельскохозяйственного назначения, вариант инвестиций – это возможность залога долгосрочных, временных прав на землю, таких как аренда. Ряд инициативных групп сейчас разрабатывают соответствующие пакетные изменения в законодательство Украины».

В Земельном союзе большие надежды возлагают на «Единую комплексную стратегию развития сельского хозяйства и сельских территорий на 2015-2020 годы», в которой отдельный раздел (3.1) посвящен земельной реформе. Эту стратегию разрабатывает Минагрополитики совместно с отраслевыми объединениями, экспертами и международными организациями. «Стратегия предусматривает поэтапное внедрение элементов земельного рынка, начиная с проведения государственно-правовых экспериментов на небольших территориях, с тем, чтобы на практике «обкатать» возможные форматы рынка и при этом не рисковать таким стратегическим ресурсом как земля», – рассказывает Андрей Кошиль.

Дорогое удовольствие

Противникам снятия моратория не дают покоя крупные земельные массивы, подконтрольные агрохолдингам, и достигающие 100-500 тыс. га. Способны ли агрохолдинги в одночасье выкупить такое количество земли? Эксперты сомневаются. В основной своей массе — нет, – уверен Андрей Кошиль. «Подавляющее большинство сельхозпредприятий испытывают острый недостаток финансовых ресурсов для осуществления самой необходимой деятельности, сокращают площади посевов, замораживают инвестиции в развитие производства. В этой ситуации ожидать со стороны агрохолдингов массовой скупки земель не стоит», – говорит президент Земельного союза.

Анжелика Ливицкая считает, что выкуп земли станет дорогим удовольствием агрохолдингов: «Юридически собственность, конечно же, дает больше возможностей, чем аренда. Да, агрохолдинги хотели бы купить землю в собственность, но, учитывая стоимость земли, выкуп крупных массивов в короткий срок вряд ли будет возможен».

По мнению г-на Кошиля, государственно-правовой эксперимент в рамках вышеуказанной «Комплексной стратегии» может показать, кто, по какой цене и на каких условиях, готов покупать землю сельскохозяйственного назначения в Украине.

Оксана Король, эксперт по сельскому хозяйству ИК “Инфоиндустрия”

Читайте нас у Telegram