О моратории без штампов

Земельный мораторий в Украине не помешал созданию крупного аграрного бизнеса, обрабатывающего значительные земельные массивы. Как сельхозпроизводителям удается работать в условиях ограничения на продажу сельхозземель, ИК «Инфоиндустрия» рассказал известный адвокат, специалист в области земельного права, автор множества публикаций Виктор Кобылянский (окончание).

Рынок земли в Украине официально не существует. Однако новые приобретения агрохолдингов включают в себя крупные земельные массивы. Какие распространенные способы обхода земельного моратория вы можете назвать?

Прежде всего, я не согласен с фразой, что рынок земли в Украине официально не существует. Рынок существует всегда. Главная претензия к мораторию  проста: нельзя законами государства отменить законы рынка. Есть спрос, есть предложение — сделка состоится. Да, прямых сделок купли-продажи сельхозземель крайне мало. В основном это относится к сделкам официально разрешенным, в частности, с землями ОСГ (эта аббревиатура закрепилась из украинского и обозначает земли индивидуальных хозяйств населения). Если такие участки выделялись не собственникам земельных паев, то под мораторий они не попадают.

У нас получается такая интересная интеллектуальная игра: парламент вводит мораторий, мы придумываем, как его обойти. Парламент, узнав об этих способах обхода, ужесточает мораторий. Мы придумываем новые способы, и вот эта игра продолжается до сих пор.

Если говорить о том, что можно сделать сейчас, я бы назвал два основных способа. Первый — это сделка на будущее. Речь идет о заключении предварительного договора с отлагательным условием. То есть суть предварительного договора в том, что мы договариваемся в будущем совершить сделку купли-продажи этого земельного участка. Отлагательное условие касается именно определения этого будущего, когда будет отменен мораторий и сняты другие ограничения. Плюс оговариваются некоторые специфические условия. Это сводится к тому, что покупатель получает участок сегодня в  пользование и владение, но распоряжаться он им еще не может. Однако он получает гарантию, что в будущем, как только будут сняты законодательные ограничения, этот участок перейдет к нему официально в собственность.

Второй вариант – это использование эмфитевзиса – права пользования чужим  земельным участком для сельхознужд.  Объясню на примере. В свое время ко мне обратился гражданин Польши. Его родители родом с территории современной Ивано-Франковской области. У него мечта на родине родителей сделать агропредприятие  и получить там землю в собственность. Пришлось ему объяснить, что  землю в собственность – нельзя. Во-первых, мораторий – нельзя купить, во-вторых, нерезиденты у нас не имеют право иметь в собственности земли сельхозназначения. Но, если тебя устраивает владение, пользование и распоряжение, то можно организовать. Он недоумевал: владение, пользование и распоряжение – это же и есть собственность? На самом деле не обязательно.

Эмфитевзис – это владение и пользование землей. Распоряжаться землей эмфитевт (землепользователь) не может, но может распоряжаться самим эмфитевзисом. То есть продать своё право пользования чужим земучастком третьему лицу. Самое главное, продать, не спрашивая собственника. Право аренды продать нельзя. Эмфитевзис можно!

Договор эмфитевзиса можно заключить на любой срок.  Для аренды есть ограничение — 50 лет, а для эмфитевзиса – нет (хоть на 400 лет). И при длительном сроке эмфитевзиса он фактически не отличается от собственности.

Отметим, что эмфитевзис не очень хорошо идет в Украине.  Почему? Один клиент объяснил очень просто: «Представьте себе, я приехал в забитое село и бабушкам-крестьянкам говорю «эмфитевзис». Они слова такого не знают. Пугаются попросту». В то же время знаю, что  эмфитевзис неплохо практикуется в Херсонской и Запорожской областях.

Кому выгодно продление земельного моратория?

Наверное, прежде всего политикам. Вопрос заполитизирован максимально. Изначально заполитизирован левыми партиями, которые на самом деле выступают не против моратория. Они выступают против частной собственности на землю. Поскольку эта частная собственность есть, и они это переломить не могут, они пытаются ее максимально ограничить.

Мораторий удобен тому, кто сегодня фактически владеет землей на очень выгодных для себя условиях. Там, где есть возможность использования админресурса, там легче всего взять землю максимально дешево, и даже по низким ценам, не рассчитываться полностью надлежащим образом.

Дмитрий Гордейчук, Оксана Король

Первую часть интервью читайте на http://infoindustria.com.ua/ukraine-nuzhen-bolee-otkryityiy-ryinok-selhozzemel/

Инфоиндустрия